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“上海此次超預(yù)期力度的樓市新政將有效提振市場信心,尤其是非滬籍居民,以及因首付比及房貸利率而趨于觀望的改善客群,將釋放一波需求。政策成效將率先體現(xiàn)在二手房的帶看量等數(shù)據(jù)層面?!狈治鰩煴硎尽6嗝袌鰪臉I(yè)者認(rèn)為,上海二手房掛牌量此前處于高位,新政將促進(jìn)交易,帶來成交量的提升,價格方面總體平穩(wěn)。
在新“滬九條”中,有三條舉措容易被人們忽視。上海易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出,上海此次新政對二手房盤活、認(rèn)購等落實(shí)較多創(chuàng)新政策。除了在調(diào)整限購方面,讓非滬籍單身人士可以購買外環(huán)內(nèi)二手房,還提出了企業(yè)購買二手房、國企收購和躉租、以舊換新等政策,都是圍繞鼓勵二手房流動性而展開的。
多子女家庭成員名下住房套數(shù)0,現(xiàn)購買第一套住房,享受首套房貸政策;成員名下住房1套且貸款還清,購買第2套,享受首套房貸政策;成員名下住房1套且貸款未還清,購買第2套,享受首套房貸政策;成員名下住房2套且貸款都還清,購買第3套,享受首套房貸政策;成員名下住房2套且只有1套貸款還清,購買第3套,享受首套房貸政策;成員名下住房2套且貸款均未還清,其中1套享受首套房貸政策,1套享受二套房貸政策,購買第3套,享受首套房貸政策;成員名下住房2套且貸款均未還清,且兩套均享受首套房貸政策,購買第3套,享受二套房貸政策。
業(yè)內(nèi)人士告訴記者,網(wǎng)簽數(shù)據(jù)增加主要因?yàn)樾抡?,一些購房者因?yàn)樾抡雠_,將原計劃的網(wǎng)簽時間延后了幾天,可以享受更優(yōu)惠的貸款利率。一些購房者決策快,立刻“下單”了。毛女士就是新政受益者,她原來需要連續(xù)繳納5年以上社保才能買房,現(xiàn)在只需要滿3年即可,且首付比例從30%下調(diào)至20%,于是在新政落地24小時內(nèi),她迅速在松江九亭三盛頤景園看房、簽約購置一套二手房。
新政施行時間尚短,各個市場機(jī)構(gòu)還沒能全面統(tǒng)計全市的二手房帶看和交易數(shù)據(jù)。不過,記者從上海市房地產(chǎn)交易中心官網(wǎng)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”公布數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn),自28日新政施行至31日,二手房單日網(wǎng)簽有明顯增加。5月二手房成交量為18692套,日均602套,28日至31日,網(wǎng)簽套數(shù)分別為701套、877套、984套和961套。
多位從業(yè)近20年的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者,此次新政力度超出了從業(yè)者預(yù)期??硕鹧芯堪l(fā)現(xiàn),此次新政是上海2011年以來房地產(chǎn)政策調(diào)整幅度最大的一次,力度也超出市場預(yù)期。據(jù)其分析,過去13年里,住房限購政策做過調(diào)整優(yōu)化,力度不算太大,如2021年1月提出離婚限購和法拍限購,2023年10月以來金山、奉賢、青浦局部松綁限購,2024年1月放松外環(huán)外單身限購。除了限購之外,上海房地產(chǎn)調(diào)控政策的松綁主要集中在2022年以后,其中影響最深遠(yuǎn)的是以下三次:2023年9月執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸,12月調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)不再看總價、下調(diào)首付比例和房貸LPR加點(diǎn),以及今年1月允許單身非戶籍人員繳滿5年社保后購買外環(huán)外住宅。
有中介透露,前幾年,“三價就低”評估價格和賣方預(yù)期價格有較大落差,一般低于賣方預(yù)期,現(xiàn)在幾乎可以和賣方預(yù)期價格持平。其中一部分原因也是因?yàn)槎址渴袌鰞r格出現(xiàn)回調(diào),賣方預(yù)期比前兩年也降低了。
2021年,上海二手房交易開始執(zhí)行“三價就低”原則,即銀行審批貸款額度時,會根據(jù)合同網(wǎng)簽價、涉稅評估價、銀行評估價三個價格中取最低的價格。
記者走訪發(fā)現(xiàn),有個別賣家在中介門店詢問經(jīng)紀(jì)人是否有漲價空間。受訪中介門店負(fù)責(zé)人紛紛告訴記者,新政執(zhí)行以來還沒有遇到賣家抬高價格的情況?!吧虾鞘写饲敖?jīng)歷了一波低迷行情,大多數(shù)賣家還是理性的,希望能夠盡快促成交易。”宋滬雄說。記者碰到一位前來咨詢的賣家黃先生也坦言,二手房掛牌一年多沒有成交,希望趁新政利好,能夠盡快賣出。業(yè)內(nèi)人士說,連夜?jié)q價的賣家是極少數(shù),但是市場走勢仍以“以價換量”為主。
崔立夫告訴記者,門店有不少咨詢客戶是二孩家庭,對多子女家庭住房貸款的首套房認(rèn)定細(xì)則尤其關(guān)注,目前交通銀行、郵政儲蓄銀行等多家銀行已經(jīng)明確細(xì)則。
首先,多子女家庭是指家庭中有至少2個子女,其中至少有1個子女是未成年。多子女購房政策適用于滬籍和外地非滬籍家庭,不適用港澳臺和境外人士。
浦東森蘭板塊鄰近自貿(mào)區(qū),改善型住房需求較多?!靶抡雠_之后,門店帶看量翻倍。”上海中原地產(chǎn)森蘭板塊負(fù)責(zé)人宋滬雄說,在新政發(fā)布當(dāng)晚,門店10名經(jīng)紀(jì)人立刻向所有意向購房人轉(zhuǎn)發(fā)政策內(nèi)容。短短一兩個小時內(nèi),就有客戶趕來看房。從5月28日至30日,門店已經(jīng)成交兩套二手房。“這兩套住房的買家,早有購買意向,新政給他們傳遞了很大信心,所以立刻決定簽約。”他說。
這三條舉措分別是:企業(yè)購買小戶型二手住房(系指2000年前竣工、建筑面積在70平方米及以下的二手住房)用于職工租住,不再限定購買住房套數(shù)。探索通過國有平臺公司等主體收購、躉租適配房源,優(yōu)化住房保障供給。在“以舊換新”方面,對符合條件的家庭提供補(bǔ)貼,如住房置換期間過渡租房、裝修搬家等。不過,補(bǔ)貼也有門檻,即在一年內(nèi)出售外環(huán)內(nèi)2000年前竣工、建筑面積在70平方米及以下的唯一住房,并購買外環(huán)外一手住房的居民家庭。
新政出臺后,網(wǎng)傳不少房東連夜?jié)q價。記者了解到,在浦東世紀(jì)公園板塊,有一位房東當(dāng)晚將掛牌的千萬元級房源提高了近50萬元;閔行七寶板塊萬泰花園,數(shù)月前每平方米不到5萬元,新政出臺后,個別房東將掛牌價提高至每平方米近6萬元,甚至每平方米7萬元。
宝博体育官网登录入口周六白天,記者探訪的兩家門店幾乎空無一人,除了一兩名經(jīng)紀(jì)人負(fù)責(zé)接待來訪客戶,其他經(jīng)紀(jì)人幾乎全員出動,帶著意向購房人看房。
簡單來說,新政執(zhí)行之后,已經(jīng)享受過兩次首套房政策且名下房貸都沒結(jié)清的多子女家庭,再買第3套房,采用二套房貸政策。其他情況,都按照首套房貸利率執(zhí)行,可見新政利好力度之大。
內(nèi)環(huán)內(nèi)中介門店也迎來帶看量增長。上海鏈家匯師門店在宜山路地鐵站附近,位于徐家匯板塊,教育、醫(yī)療和交通配套比較成熟。周六白天,全店25名經(jīng)紀(jì)人幾乎都有帶看任務(wù)。店長崔立夫告訴記者,從5月27日至今,帶看量明顯增加,不少業(yè)務(wù)正在洽談中,暫時沒有成交?!霸瓉硪幻?jīng)紀(jì)人平均7天才能完成3組客戶帶看量,現(xiàn)在兩天就能完成。”他說。
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