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李巧英表示,出租人應(yīng)秉持誠(chéng)信原則,忠實(shí)履行合同義務(wù),提供滿足法定及約定標(biāo)準(zhǔn)的房屋。同時(shí),租客在簽訂租房合同時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn):首先,要明確房屋環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),在租房合同中,租客應(yīng)要求房東明確房屋的環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),可以要求房東提供相關(guān)的檢測(cè)報(bào)告或證明文件。其次,應(yīng)約定檢測(cè)義務(wù),在合同中約定房東有義務(wù)對(duì)房屋進(jìn)行空氣質(zhì)量檢測(cè),并確保室內(nèi)空氣質(zhì)量符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí),可以約定租客在入住前有權(quán)自行進(jìn)行檢測(cè),并在發(fā)現(xiàn)甲醛超標(biāo)時(shí)要求房東采取措施解決。再者,要明確違約責(zé)任,在合同中明確約定雙方的違約責(zé)任。如果租客發(fā)現(xiàn)房屋甲醛超標(biāo)且房東未能及時(shí)解決問(wèn)題,租客有權(quán)要求房東承擔(dān)違約責(zé)任并賠償損失。
入住不久,王某便身感不適,身上起了許多紅疹。王某懷疑承租的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題,于2023年7月19日自行委托某鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)租賃房屋進(jìn)行甲醛檢測(cè)。檢測(cè)結(jié)果顯示案涉房屋甲醛超標(biāo),王某遂與黨某協(xié)商解除合同,退還押金和租金。雙方多次協(xié)商未果,王某便搬離案涉房屋,黨某也已將案涉房屋另行出租。
王某是一名在濟(jì)南打工的年輕人,辛苦工作一天后,希望有一個(gè)舒適的棲息之所。為此,王某貨比三家,最終選擇承租黨某的公寓房。2023年4月30日,王某與黨某簽訂《房屋租賃合同》,押金1500元,租金共計(jì)4500元。租期一年,租金按季度支付。合同簽訂后,王某入住該房屋。
另外,李巧英認(rèn)為,承租人身體不適與承租房屋甲醛超標(biāo)之間存在因果關(guān)系較難證明。對(duì)此,承租人應(yīng)在承租案涉房屋期間前往醫(yī)院進(jìn)行診斷,提供由專業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)出具的病歷。
槐蔭法院經(jīng)審理認(rèn)為,租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。出租人的核心義務(wù)是向承租人提供符合租賃用途,具有使用、收益價(jià)值的租賃物。在租賃物存在危及承租人的人身安全或者健康的情況下,出租人應(yīng)對(duì)租賃物承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。根據(jù)民法典第七百三十一條規(guī)定,租賃物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格,承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。因此,為了保證承租人的人身安全或者健康,在租賃物具有危及承租人的安全或者健康的缺陷時(shí),承租人可以隨時(shí)解除合同,即使承租人對(duì)租賃物有瑕疵是明知的。
黨某辯稱,該鑒定系王某自行委托,不認(rèn)可其主張的甲醛超標(biāo)鑒定結(jié)論。身上起紅疹的因素有很多,并不能確定是租住的房屋導(dǎo)致的,不同意退還和賠償各類款項(xiàng)。
在房屋租賃市場(chǎng)日益繁榮的今天,常常存在將房屋裝修后快速對(duì)外出租的情況,而沒(méi)有設(shè)置合理期限或者采取適當(dāng)措施凈化房屋內(nèi)的空氣,最終導(dǎo)致出租房屋內(nèi)甲醛等有害物質(zhì)超標(biāo),危及承租人身心健康現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。
“關(guān)于租賃房屋缺陷導(dǎo)致的人身?yè)p害賠償,按照租賃合同的性質(zhì),出租人有義務(wù)向承租人提供可以安全使用、收益的租賃物,當(dāng)出租人提供的租賃物存在安全質(zhì)量缺陷時(shí),出租人對(duì)承租人承擔(dān)違約責(zé)任。如果租賃物安全質(zhì)量瑕疵造成承租人或者使用人的人身?yè)p害,承租人可以選擇要求出租人承擔(dān)合同違約責(zé)任或者侵權(quán)責(zé)任,構(gòu)成了合同關(guān)系和侵權(quán)關(guān)系的競(jìng)合,承租人可以擇一選擇?!崩钋捎⒄f(shuō)。
在此類案件中,如何認(rèn)定案涉房屋甲醛超標(biāo)、當(dāng)事人身體不適與涉案房屋甲醛超標(biāo)是否存在因果關(guān)系,是當(dāng)事人維權(quán)的難點(diǎn),也是法院審理的重點(diǎn)和難點(diǎn)。
“總之,租客在簽訂租房合同時(shí),應(yīng)充分了解房屋的環(huán)境質(zhì)量,明確雙方的義務(wù)和責(zé)任,以確保自身權(quán)益不受損害。同時(shí),通過(guò)實(shí)地考察、了解房東背景等方式,提高租房的安全性和舒適度。在此基礎(chǔ)上,雙方遵循合同約定,共同維護(hù)良好的租賃關(guān)系。”李巧英說(shuō)。
根據(jù)民法典規(guī)定,合同解除后,尚未履行的,終止履行;已經(jīng)履行的,根據(jù)履行情況和合同性質(zhì),當(dāng)事人可以請(qǐng)求恢復(fù)原狀或者采取其他補(bǔ)救措施,并有權(quán)請(qǐng)求賠償損失。若因甲醛超標(biāo)導(dǎo)致合同解除,承租人有權(quán)以出租人交付房屋影響安全、健康為由,要求房東退還剩余的租金及押金,支付違約金或侵權(quán)損害賠償金,并支付房屋空氣質(zhì)量不合格而產(chǎn)生的檢測(cè)費(fèi)用。
本案中,王某出示的檢測(cè)報(bào)告雖系其自行委托檢測(cè),但一定程度可說(shuō)明房屋存在甲醛、苯、甲苯等含量超標(biāo)的高度蓋然性。王某在起訴前已自行搬離房屋,黨某也已將房屋收回并再次出租,且收回房屋后未及時(shí)再對(duì)房屋空氣質(zhì)量進(jìn)行檢測(cè),致使房屋喪失了重新鑒定的條件,導(dǎo)致涉案房屋是否存在甲醛、苯、甲苯等含量超標(biāo)處于無(wú)法查明的狀態(tài)。
最終,本案經(jīng)過(guò)法官充分地釋法明理,雙方本著互諒互讓的原則達(dá)成一致:案涉租賃合同解除,黨某當(dāng)庭向王某支付各項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)3000元,王某當(dāng)庭撤回起訴,糾紛最終得以化解。
在李巧英看來(lái),甲醛超標(biāo)的事實(shí)應(yīng)被法律所認(rèn)定,才能切實(shí)保障承租人的權(quán)益,而認(rèn)定的方式毫無(wú)疑問(wèn)需要通過(guò)甲醛檢測(cè),甲醛檢測(cè)看似簡(jiǎn)單,但如果不符合法定程序等要求,將難以達(dá)到維權(quán)的目的。“空氣質(zhì)量數(shù)據(jù)是動(dòng)態(tài)的,會(huì)隨著時(shí)間推移而不斷發(fā)生變化。作為承租人,一定要注意及時(shí)留存相關(guān)證據(jù)。對(duì)空氣質(zhì)量進(jìn)行檢測(cè)時(shí),雙方均應(yīng)在場(chǎng)。若出租人拒絕到場(chǎng),需保留通知出租人到場(chǎng)的證據(jù),如微信、短信、通話記錄等等,表明曾通知過(guò)出租人。檢測(cè)過(guò)程中,盡量全程錄音錄像,同時(shí)注意檢測(cè)程序要規(guī)范。在這類訴訟中,出租方自認(rèn)空氣質(zhì)量存在問(wèn)題的書面材料、錄音等證據(jù)尤其具有證明力,承租人應(yīng)著重收集整理?!崩钋捎⒄f(shuō)。
乐鱼网站在线观看入口看似精美、嶄新的出租房,卻是用的極其劣質(zhì)的裝修材料和家具。近期,租房市場(chǎng)出現(xiàn)的“串串房”亂象引發(fā)眾多網(wǎng)友關(guān)注。“串串房”,也被稱為“陷阱房”“販子房”,是指炒房客以低價(jià)收購(gòu)舊房子或者毛坯房,用極度節(jié)省成本的方式對(duì)房子進(jìn)行裝修,之后作為精裝修房高價(jià)租售。據(jù)了解,此類“串串房”容易含有甲醛、苯等有害物質(zhì)。而長(zhǎng)期生活在甲醛濃度超標(biāo)的房屋或者處于苯的氣味環(huán)境中,可能會(huì)出現(xiàn)頭暈、頭痛、流淚、惡心嘔吐、咳嗽胸悶等情況,嚴(yán)重的甚至可能誘發(fā)白血病,因此,“串串房”也被稱為“白血病套房”。
《法治日?qǐng)?bào)》記者在某社交平臺(tái)搜索“串串房”字樣,有不少網(wǎng)友爆出自己疑似租到“串串房”的經(jīng)歷。那么,如何避免租到“串串房”?如果不慎租了此類房屋,應(yīng)如何維權(quán)?山東省濟(jì)南市槐蔭區(qū)人民法院法官李巧英在接受記者采訪時(shí)表示,租客應(yīng)充分了解房屋的環(huán)境質(zhì)量,在簽訂租房合同時(shí),通過(guò)明確房屋環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、檢測(cè)義務(wù)、違約責(zé)任等,確保自身權(quán)益不受損害。
本案中,王某和黨某簽訂的《房屋租賃合同》系雙方真實(shí)意思表示,未違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,對(duì)雙方均具有法律約束力,應(yīng)屬有效。雙方均應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定履行自己的相應(yīng)義務(wù),黨某應(yīng)當(dāng)交付符合正常使用要求的房屋。若房屋室內(nèi)甲醛超標(biāo)、空氣質(zhì)量不合格,危及承租人身心健康,承租人可以隨時(shí)要求解除合同。
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