這些調(diào)研中碰到的問題，使我對“二改二”開發(fā)模式的難度有了更加清晰的認(rèn)識。雖然有其他開發(fā)區(qū)的他山之石和前車之鑒，但是每一項好政策的落地實(shí)施到真正的發(fā)揮作用推動發(fā)展必然會有較長的一段爬坡路要走。在政策的推行過程中，一方面需要我們不斷思考，用好用活用足政策，另一方面，也要不斷復(fù)盤總結(jié)實(shí)踐經(jīng)驗，適時反饋得失。

案例1：我們通過土地新政杠桿的驅(qū)動作用，建立了對現(xiàn)有存量企業(yè)的綜合評估機(jī)制。具體來說，就是我們鼓勵存量優(yōu)質(zhì)企業(yè)自主增強(qiáng)投資強(qiáng)度，提高容積率，擴(kuò)大產(chǎn)能，提升經(jīng)濟(jì)密度。我們成功幫助北新建材，通過采取“零增地”增資擴(kuò)建、技改提升等方式，實(shí)現(xiàn)了存量用地的“增容”和產(chǎn)能產(chǎn)效的自主提升。

因為可利用工業(yè)用地越來越稀缺，我常常會碰到難以釋懷的局面：優(yōu)質(zhì)的項目想落地，卻發(fā)現(xiàn)根本沒有容身之處；抑或是項目心儀的地塊上，直挺挺地躺著“低、散、亂”企業(yè)。

以上是我們在探索盤活低效用地、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級過程中解剖的幾只“小麻雀”。在探索過程中，我們得到了各職能部門的大力支持，同時，我們也在政策運(yùn)用、企業(yè)引導(dǎo)、資本和平臺的合作探索中收獲了很多有益的實(shí)踐經(jīng)驗，為園區(qū)推動“二改二”開發(fā)不斷深入奠定了一定的實(shí)踐基礎(chǔ)。

未來，我們將堅持“園區(qū)主導(dǎo)、市場運(yùn)作，試點(diǎn)先行、示范帶動”的原則，以“二轉(zhuǎn)二”為更新方向，重點(diǎn)聚焦區(qū)域的整體統(tǒng)籌和產(chǎn)業(yè)的提質(zhì)增效，支持各類市場主體通過存量改擴(kuò)建、聯(lián)合開發(fā)、節(jié)余分割、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃嫁接新項目等各類形式參與和實(shí)施區(qū)域更新和零星更新，積極探索存量用地利用的多元方式，持續(xù)完善存量用地轉(zhuǎn)型的“園區(qū)開發(fā)模式”，把“存量”變“增量”。

青浦工業(yè)園區(qū)成立于1995年，是青浦第一家、上海市9家市級開發(fā)區(qū)之一。2021年，園區(qū)邁入產(chǎn)值超千億、稅收超百億的大型戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)行列，位居上海市12家大型園區(qū)第3位。截至2023年，園區(qū)擁有海內(nèi)外企業(yè)3200余家，其中世界500強(qiáng)企業(yè)21家，行業(yè)龍頭企業(yè)121家。

通過調(diào)研，2022年，園區(qū)稅收強(qiáng)度畝均5萬元以下地塊就有366個，這些地塊的畝均稅收遠(yuǎn)低于上海市開發(fā)區(qū)平均水平。此外，我們還面臨著新增建設(shè)用地近乎枯竭的局面。

調(diào)研之際，我集中走訪了一些低效用地企業(yè)，宣傳政策交流想法；也對接聯(lián)系了江蘇、安徽和漕河涇等兄弟園區(qū)學(xué)習(xí)取經(jīng)，并與聯(lián)東U谷等運(yùn)作良好的平臺進(jìn)行了交流。

通過調(diào)研，我們對“如何創(chuàng)新用地方式、提高用地效率”進(jìn)行了積極探索，并在實(shí)踐中不斷尋求最為有效的答案，積累了一些“園區(qū)經(jīng)驗”。

在上層設(shè)計中已經(jīng)有了政策支持，所以不管是著眼現(xiàn)在還是謀劃長遠(yuǎn)，通過“二改二”盤活閑置低效資源、推動現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)提質(zhì)增效，必將成為我們園區(qū)破舊立新、突破要素制約的唯一也是最為有效的發(fā)展路徑。

半岛bob软件青浦工業(yè)園區(qū)是上海市9家市級開發(fā)區(qū)之一，擁有海內(nèi)外企業(yè)3200余家，其中世界500強(qiáng)企業(yè)21家，行業(yè)龍頭企業(yè)121家。經(jīng)過多年的開發(fā)建設(shè)，該園區(qū)目前面臨著可利用工業(yè)用地越來越稀缺的問題，發(fā)展遇到了“瓶頸”。如何破題？一起來看青浦工業(yè)園區(qū)黨委書記、董事長陳曉榮的調(diào)研手記。

成績來之不易，我們有理由自豪，也對未來發(fā)展充滿自信。但在謀劃未來發(fā)展的時候，我心里除了一份沉甸甸的責(zé)任外，更有幾分憂慮和不安，因為，我們不得不面對一個現(xiàn)實(shí)——經(jīng)過28年的開發(fā)建設(shè)，園區(qū)目前實(shí)際剩余可開發(fā)用地僅有2000余畝。

這些低效企業(yè)目前來說是阻礙園區(qū)高質(zhì)量發(fā)展的絆腳石，但是如果換個角度來思考，也可以說園區(qū)能夠通過“二改二”盤活的存量資源空間非?？捎^。

我發(fā)現(xiàn)，政策落地有一些現(xiàn)實(shí)問題需要考慮：例如，社會資本參與熱情不高。由于政策趨嚴(yán)，“二改二”對于資本方來說實(shí)際已經(jīng)沒有太多“變通”的空間，項目建成后還要面臨投資回報周期長、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入困難等現(xiàn)實(shí)問題。

改革發(fā)展只有進(jìn)行時，沒有完成時。相對于亟需盤活的低效用地總量來說，我們目前所做的還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。不過我相信：路雖遠(yuǎn)行則將至，事雖難做則必成。

對此，市政府發(fā)布了《關(guān)于印發(fā)本市全面推進(jìn)土地資源高質(zhì)量利用若干意見的通知》等系列利好政策，青浦區(qū)制定了《關(guān)于青浦區(qū)鼓勵低效工業(yè)用地盤活的實(shí)施意見》等政策，以此支持和鼓勵各產(chǎn)業(yè)園區(qū)盤活低效工業(yè)用地。

此外，很多廠房存在歷史遺留問題多、權(quán)屬復(fù)雜等問題，實(shí)際處理起來非常困難。同時，近年來，被拆遷方對拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的訴求已明顯提高，導(dǎo)致園區(qū)拆遷難度和土地收儲的資金成本壓力都不斷加大。