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商務(wù)公寓的缺陷主要是流通性差、稅費(fèi)高、日常使用的水電費(fèi)成本高，另外因?yàn)楣δ芑祀s、人員混雜，容易帶來(lái)居住體驗(yàn)的欠缺。由于稅費(fèi)較高，商辦類項(xiàng)目的二手交易成本平均可達(dá)10%，而據(jù)中介經(jīng)紀(jì)人介紹，目前廣州的商辦類項(xiàng)目交易，稅費(fèi)一般由買方獨(dú)自承擔(dān)，因此也易導(dǎo)致流通性差的問(wèn)題，如急于交易，則賣方難免需要讓利，承擔(dān)一部分稅費(fèi)。而未來(lái)雖然不再新增商務(wù)公寓，但存量公寓的數(shù)量也非?？捎^，這也將在很大程度上增加商務(wù)公寓流通的難度。

針對(duì)商服類項(xiàng)目最大的一次政策松動(dòng)出現(xiàn)在2020年3月。2020年3月3日，廣州市人民政府印發(fā)《廣州市堅(jiān)決打贏新冠肺炎疫情防控阻擊戰(zhàn)努力實(shí)現(xiàn)全年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)任務(wù)若干措施的通知》，提出優(yōu)化商服類項(xiàng)目建設(shè)和銷售管理，商服類項(xiàng)目未完成規(guī)劃報(bào)建手續(xù)的不再限定最小分割單元；商服類項(xiàng)目不再限定銷售對(duì)象，已確權(quán)登記的不再限定轉(zhuǎn)讓對(duì)象，然而該政策文件在發(fā)布后一度撤回修訂細(xì)則。當(dāng)年11月，廣州產(chǎn)權(quán)公寓供應(yīng)沖高，前11個(gè)月累計(jì)庫(kù)存環(huán)比增加13%，達(dá)158萬(wàn)平方米，創(chuàng)下兩年間新高。然而，受住宅市場(chǎng)價(jià)格下調(diào)影響，2020年，廣州市一手公寓網(wǎng)簽面積為87.1萬(wàn)平方米，同比減少44.2%。

但在住宅價(jià)格動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)元的前提下，大多數(shù)處于中心城區(qū)的公寓憑借低總價(jià)、高租金的特性吸引著不少買家。在廣州，總價(jià)百萬(wàn)元左右，中心城區(qū)和近郊有不少產(chǎn)品可選，例如海珠區(qū)的越秀·天薈江灣、越秀星匯海珠灣，天河區(qū)的天河云商匯，均有50平方米以內(nèi)的小面積產(chǎn)品，同時(shí)單價(jià)也僅有住宅的三分之一左右。此類商務(wù)公寓往往依靠商業(yè)綜合體而建，交通和商業(yè)配套都不會(huì)太差，能夠滿足大多數(shù)上班族的需求，對(duì)業(yè)主而言，進(jìn)可自住，退可放租，且由于總價(jià)較低，房租便可覆蓋月供的一大部分，部分公寓回報(bào)率不錯(cuò)。

德赢middot《通知》通過(guò)四條意見(jiàn)，實(shí)際停止了對(duì)“商務(wù)公寓”的審批。其中，最為核心的內(nèi)容是“廣州全市范圍內(nèi)停止新的公寓等類住宅項(xiàng)目的規(guī)劃審批，且在編制土地出讓方案時(shí)不能出現(xiàn)有關(guān)‘公寓’等類住宅的描述”，同時(shí)“商業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的平面功能標(biāo)注不得出現(xiàn)‘公寓’‘臥室’‘客廳’等住宅類描述；建筑應(yīng)采用公共走廊、公共衛(wèi)生間方式布局”“不得設(shè)置廚房等居住空間，衛(wèi)生間宜集中設(shè)置”。

以位于中心城區(qū)海珠區(qū)的越秀·天薈江灣為例，一套建筑面積約33平方米的小復(fù)式“雙鑰匙”高層單位，特惠一口價(jià)80萬(wàn)元，十年期貸款月供在4100元左右。一位購(gòu)入了天薈江灣A1棟低層同戶型單位的業(yè)主向羊城晚報(bào)記者介紹，“雙鑰匙”單位可將兩層分別出租，目前她持有的這套“雙鑰匙”公寓下層已有租客入住，每月租金2000元，上層也已經(jīng)掛牌，預(yù)期租金會(huì)比下層略低100元左右。

直到2024年1月27日，商服類物業(yè)的銷售對(duì)象限制才真正解除，根據(jù)廣州市人民政府辦公廳印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》，在調(diào)整住宅限購(gòu)政策的同時(shí)，明確了商服類物業(yè)不再限定轉(zhuǎn)讓對(duì)象，可以轉(zhuǎn)讓給法人單位，也可以轉(zhuǎn)讓給個(gè)人。

在“330”政策實(shí)施后的三年里，商服類項(xiàng)目的限制逐漸松綁。2018年12月19日，廣州市住建委發(fā)布《關(guān)于完善商服類房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售管理的意見(jiàn)》，提出2017年3月30日前(含當(dāng)日)成交土地上的商服類物業(yè)不再限定銷售對(duì)象，個(gè)人購(gòu)買商服類物業(yè)取得不動(dòng)產(chǎn)證滿2年后方可再次轉(zhuǎn)讓，對(duì)商服類項(xiàng)目不再“一刀切”。

據(jù)廣州中原發(fā)展研究部數(shù)據(jù)，2023年，廣州公寓月均成交800套左右。今年春節(jié)后，廣州足球公園、越秀·天薈江灣、鉑悅明珠ONE等多個(gè)商辦項(xiàng)目在3月內(nèi)有超30套的成交量。

此外，由于商辦類項(xiàng)目的主要功能并非居住，梯戶比、水電、管理費(fèi)等均與普通住宅有區(qū)別，如果相鄰房間被用于開(kāi)設(shè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，對(duì)居住體驗(yàn)也會(huì)造成影響。

目前，已經(jīng)誕生的商務(wù)公寓等類住宅項(xiàng)目，價(jià)格下跌幅度比住宅價(jià)格大很多，去化難度也較大，廣州明確了不再審批新項(xiàng)目，對(duì)穩(wěn)定類似的存量產(chǎn)品價(jià)格有積極作用。未來(lái)，不再有橫跨住宅、非住宅之間的商辦類產(chǎn)品，以后住宅就是在70年土地使用權(quán)的用地上建設(shè)，要按照生活需求配套公共設(shè)施；非住宅就是在40年或50年土地使用權(quán)的用地上建設(shè)的實(shí)體空間。

此次廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布的《通知》，從根源上禁止了新增“商務(wù)公寓”等類住宅項(xiàng)目，進(jìn)一步消除了原有政策的模糊空間。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，廣州市規(guī)資局此舉是為了嚴(yán)格土地用途管制和項(xiàng)目審批規(guī)劃。商務(wù)公寓等類住宅項(xiàng)目，土地用途是商辦，規(guī)劃按照商辦項(xiàng)目審批，但實(shí)際用途是住宅，違反了土地用途管制和項(xiàng)目審批規(guī)劃，導(dǎo)致本來(lái)用于實(shí)體產(chǎn)業(yè)和招商的空間，被發(fā)展成房地產(chǎn)。同時(shí)，該政策也是為了避免安全消防隱患、緩解公共配套的壓力，非住宅類項(xiàng)目的消防安全標(biāo)準(zhǔn)完全不同于住宅項(xiàng)目，而且也沒(méi)有住宅類的生活配套，無(wú)法應(yīng)對(duì)和滿足相應(yīng)需求。

縱觀近7年間的數(shù)次政策調(diào)整，廣州市在對(duì)商服類項(xiàng)目銷售對(duì)象進(jìn)行限制的同時(shí)，始終未明確認(rèn)可“商務(wù)公寓”“商住房”這一具體類目，對(duì)商服類項(xiàng)目“未經(jīng)允許不得改變?yōu)榫幼∮猛尽钡脑瓌t在文件中一直有所體現(xiàn)。此次廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布的《通知》，從根源上禁止了新增“商務(wù)公寓”等類住宅項(xiàng)目，進(jìn)一步消除了原有政策的模糊空間。

2019年7月16日，廣州市多部門聯(lián)合印發(fā)《廣州市商業(yè)、商務(wù)辦公等存量用房改造租賃住房工作指導(dǎo)意見(jiàn)》，提出已建成、已辦理土地有償使用手續(xù)或已辦理初始登記的商業(yè)及商業(yè)辦公混合等類型非住宅存量用房，可以以棟或相對(duì)獨(dú)立部分為單位按規(guī)定改建為租賃住房，即“商改租”。

但必須提醒的是，如果是地段遠(yuǎn)離商務(wù)中心的公寓，出租情況就遠(yuǎn)不如上述的中心區(qū)公寓那樣理想，一旦空置，商務(wù)公寓無(wú)論管理費(fèi)還是公攤水電費(fèi)都不低。

除出租以外，對(duì)于無(wú)學(xué)位需求的自住業(yè)主，公寓的吸引力也不小，一般來(lái)說(shuō)，同地段的公寓產(chǎn)品，單價(jià)僅有住宅的一半甚至更低。仍以天薈江灣為例，在周邊的東曉南、工業(yè)大道板塊，租一間與最小戶型商辦產(chǎn)品相似的兩室住宅，月租在3000元以上，與月供相差并不大，但對(duì)居住者來(lái)說(shuō)卻是“為房東打工”和“為自己打工”的區(qū)別，同時(shí)自己持有公寓，也能擺脫漲房租導(dǎo)致的頻繁搬家的煩惱。

2017年3月30日，廣州市發(fā)布《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》(穗府辦函〔2017〕65號(hào))，首次對(duì)商服類項(xiàng)目實(shí)施限購(gòu)，要求“一手商服類物業(yè)只能出售給法人單位作為商業(yè)、辦公使用，再次轉(zhuǎn)讓時(shí)也只能出售給法人單位”。由于當(dāng)時(shí)屬于商服類項(xiàng)目的商務(wù)公寓的主力購(gòu)買人群正是個(gè)人買家，受政策影響，廣州公寓市場(chǎng)迅速降溫。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，政策實(shí)施當(dāng)年，廣州公寓成交量19447套，僅為2016年的57.3%。

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