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雖然業(yè)主沒(méi)有按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)，但物業(yè)公司的行為變相侵害了其對(duì)車(chē)位正常管理、使用的權(quán)能，超出了必要的管理范圍，對(duì)業(yè)主正常使用車(chē)位造成了阻礙和限制。另一方面，業(yè)主應(yīng)理性客觀的評(píng)價(jià)物業(yè)服務(wù)并支付物業(yè)費(fèi)。最終，該案以調(diào)解順利結(jié)案。

晓游游戏大厅遼寧大連中院出臺(tái)《關(guān)于以“如我在訴”意識(shí)辦好關(guān)系民心向背“小案”的工作指引》，“小案”如何辦好？有沒(méi)有站穩(wěn)人民立場(chǎng)？有沒(méi)有用心用情做出與人民群眾樸素情感高度契合的裁判？

6月27日上午，大連中院召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)對(duì)外發(fā)布《大連市中級(jí)人民法院涉物業(yè)糾紛審判白皮書(shū)（2019年—2023年）》。全面梳理近五年全市法院涉物業(yè)糾紛審理情況，針對(duì)案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)明確裁判思路，提出妥善化解社物業(yè)糾紛、建立物業(yè)服務(wù)良好生態(tài)的司法應(yīng)對(duì)措施及建議。

張法官的鄰居小王家北屋墻面長(zhǎng)黑毛，散發(fā)霉味，小趙家窗戶(hù)封閉不好，冬天透風(fēng)嚴(yán)重，紛紛向物業(yè)反映問(wèn)題，均被同樣的理由搪塞了回來(lái)。

原來(lái)，張法官家住在頂樓，夏天幾場(chǎng)大雨過(guò)后，客廳東南角開(kāi)始滲水，幾天后墻皮脫落。張法官家多次找物業(yè)要求維修，但物業(yè)公司卻以正在申請(qǐng)維修基金、保修期內(nèi)房屋質(zhì)量問(wèn)題找開(kāi)發(fā)商解決、業(yè)主家中問(wèn)題不屬于物業(yè)管理范圍等借口回復(fù)，維修施工始終提不上日程。

眼看業(yè)主們耐心耗盡，群情激奮，物業(yè)經(jīng)理好言道，關(guān)于開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題，改天物業(yè)公司可以幫業(yè)主再去反映和催促，下次一定給大家滿意回復(fù)，請(qǐng)大家耐心等待。

在西崗區(qū)法院“無(wú)訟社區(qū)”活動(dòng)日現(xiàn)場(chǎng)，社區(qū)調(diào)解員向立案庭庭長(zhǎng)馬世艷尋求法律指導(dǎo)。西崗區(qū)某小區(qū)多名業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)欠佳，一直拒付物業(yè)費(fèi)。后物業(yè)公司啟用了車(chē)牌識(shí)別系統(tǒng)，未將業(yè)主車(chē)牌號(hào)錄入系統(tǒng)，業(yè)主車(chē)輛出行不便，雙方矛盾沖突升級(jí)。馬世艷在認(rèn)真研究案情后，為該案調(diào)解提供了專(zhuān)業(yè)指導(dǎo)意見(jiàn)。

“在群眾家門(mén)口解決物業(yè)糾紛，由法官為人民調(diào)解組織提供專(zhuān)業(yè)指導(dǎo)，讓老百姓花最少的錢(qián)，受最小的精神創(chuàng)傷，取得最好的效果，這是我們的工作目標(biāo)?！瘪R世艷說(shuō)。

物業(yè)糾紛雖小，卻關(guān)系民心向背。數(shù)據(jù)顯示，2019年至2023年，全市兩級(jí)法院共受理涉物業(yè)糾紛案件79158件，96.6%的涉物業(yè)糾紛案件集中在基層法院，占基層法院民事案件受理數(shù)量的15.8%，顯著高于其他各類(lèi)典型民事案件數(shù)量。鑒于訴訟中各方當(dāng)事人耗費(fèi)的人力、物力、時(shí)間成本往往遠(yuǎn)超訴訟標(biāo)的額，法院能調(diào)盡調(diào)，大量涉物業(yè)糾紛以調(diào)解結(jié)案，讓百姓花最少的錢(qián)解決問(wèn)題。

“權(quán)利與義務(wù)是一一對(duì)應(yīng)的，哪有只享受權(quán)利不承擔(dān)義務(wù)的。在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系中，物業(yè)公司負(fù)有為業(yè)主提供服務(wù)、營(yíng)造良好小區(qū)環(huán)境的義務(wù)，業(yè)主則負(fù)有按期向物業(yè)公司交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。從理論上講，當(dāng)物業(yè)公司未及時(shí)提供物業(yè)服務(wù)時(shí)，業(yè)主有權(quán)行使同時(shí)履行抗辯權(quán)拒絕支付物業(yè)費(fèi)?！?/p>

“雙方對(duì)簿公堂還會(huì)進(jìn)一步加深矛盾，物業(yè)糾紛就更難解決了。根據(jù)結(jié)案數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，84.19%物業(yè)糾紛在一審環(huán)節(jié)以調(diào)撤方式結(jié)案，另13.98%為判決結(jié)案，物業(yè)公司作為原告提起物業(yè)費(fèi)訴訟勝訴率高，一審案件審結(jié)后，大多數(shù)案件當(dāng)事人服判息訴或因物業(yè)費(fèi)數(shù)額不大而不愿再上訴支出訴訟成本，但上訴率低不代表業(yè)主和物業(yè)公司之間的矛盾得到解決。”

“別提了，本想加入‘戰(zhàn)斗’，結(jié)果加入了調(diào)解工作，但是也沒(méi)毛病，業(yè)主與物業(yè)公司說(shuō)到底都是人民，站穩(wěn)人民立場(chǎng)就對(duì)了！”張法官笑著說(shuō)到。

“這就是今天我要去跟小王家、小趙家分析的問(wèn)題。司法實(shí)踐中，業(yè)主對(duì)抗物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)訴請(qǐng)的主要抗辯理由是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量有瑕疵，如外墻滲水不維修、垃圾清理不及時(shí)、車(chē)輛管理不到位等。但從目前法律規(guī)定、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以及合同約定看，物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)并無(wú)量化指標(biāo)。業(yè)主作為自然人個(gè)體，在個(gè)案中舉證能力有限，難以提供有力證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不符合合同約定，法院很難支持業(yè)主抗辯?！?/p>

物業(yè)案件高發(fā)，要妥善化解涉物業(yè)糾紛，司法觸角必須再往前延伸。今年4月，西崗區(qū)法院向西崗區(qū)住房和城市建設(shè)局發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管的司法建議書(shū)》，分析西崗區(qū)物業(yè)糾紛矛盾現(xiàn)狀、案件成因，就加強(qiáng)轄區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管提出四條司法建議，希望以此促進(jìn)物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的社會(huì)綜合治理工作。

張法官遞給小編一本大連中院今年6月發(fā)布的《涉物業(yè)糾紛審判白皮書(shū)》，說(shuō)到：“作為業(yè)主，與物業(yè)公司的溝通是我的功課。但作為法官，既要保障物業(yè)服務(wù)企業(yè)能按時(shí)足額收取物業(yè)費(fèi)以維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)，又要滿足業(yè)主對(duì)物業(yè)企業(yè)的服務(wù)需求，實(shí)現(xiàn)雙方共贏，是我的修行，必須一直探索。”

“物業(yè)服務(wù)質(zhì)量存在瑕疵、物業(yè)服務(wù)范圍不清晰等問(wèn)題是涉物業(yè)糾紛多發(fā)的主要原因，也反映出物業(yè)管理的共性問(wèn)題。要想妥善化解涉物業(yè)糾紛，就得打通痛點(diǎn)、堵點(diǎn)，建立物業(yè)服務(wù)良好生態(tài)。我們建議從完善法規(guī)制度建設(shè)、強(qiáng)化業(yè)主權(quán)利保障、建立健全市、區(qū)、鎮(zhèn)街、社區(qū)四級(jí)聯(lián)動(dòng)的物業(yè)管理行政監(jiān)管工作機(jī)制、厘清屬地部門(mén)責(zé)任四方面做出努力?！贝筮B中院民二庭庭長(zhǎng)賈春雨說(shuō)。

一個(gè)月后，西崗區(qū)住房和城市建設(shè)局向西崗區(qū)法院復(fù)函。表示會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化行業(yè)監(jiān)管，持續(xù)提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，推進(jìn)約談“問(wèn)題”企業(yè)，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)信息公示；關(guān)注民生需求，持續(xù)提高投訴處置效能，壓實(shí)“一核三聯(lián)”協(xié)調(diào)機(jī)制矛盾糾紛化解責(zé)任；加強(qiáng)基層治理，全面完善物業(yè)治理機(jī)制，健全物業(yè)行業(yè)組織建設(shè)，規(guī)范業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作。