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千亿体育官网登陆入口一些老舊小區(qū)內(nèi),由于建筑物樓齡較長(zhǎng),部分外墻面已超過(guò)建筑物保修期,難免會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)、脫落的情況。一旦外墻體脫落,給業(yè)主造成損害時(shí),損失的賠償應(yīng)該由誰(shuí)承擔(dān)? 居住在某小區(qū)的劉某就遭遇了這樣的事,同一棟樓的鄰居陽(yáng)臺(tái)剛裝修完畢,外墻體墻皮脫落便砸壞了劉某停在樓下的車。但物業(yè)和鄰居相互推脫,誰(shuí)都不愿賠償。最終,劉某將鄰居和物業(yè)均告上法庭。近日,新京報(bào)記者獲悉,北京市東城區(qū)人民法院認(rèn)定,掉落物所屬外墻面為業(yè)主共有部分,判決物業(yè)公司賠償劉某相應(yīng)損失。 外墻面脫落砸壞車輛索賠遭推諉 該案中,劉某居住在北京市東城區(qū)某小區(qū),該小區(qū)系老小區(qū)。2022年7月,與劉某住同一棟樓的9樓鄰居陳某對(duì)自家房屋陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行封閉改造。由于小區(qū)沒(méi)有專門的停車位,劉某和小區(qū)不少業(yè)主的車都停在樓下。 2022年8月某天,正值暴雨天氣,樓上墻皮突然掉落,正好砸到劉某停在樓下的車。劉某下樓查看,發(fā)現(xiàn)車窗受損,劉某后聯(lián)系小區(qū)物業(yè)公司核實(shí)確認(rèn)情況,經(jīng)物業(yè)公司核實(shí),是9樓陳某家陽(yáng)臺(tái)外墻皮脫落所致。之后,劉某對(duì)車窗進(jìn)行維修,花費(fèi)2000元。 此后,劉某曾先后找物業(yè)公司和陳某協(xié)商,要求進(jìn)行賠償,但物業(yè)公司與陳某相互推脫,物業(yè)公司讓找陳某要,陳某則讓劉某找物業(yè)公司要。劉某幾次協(xié)商無(wú)果,將陳某及物業(yè)公司共同起訴至法院,要求連帶賠償車輛損失。 裝修業(yè)主稱脫落處為公共部分 庭審中,物業(yè)公司提交涉案建筑物標(biāo)準(zhǔn)平面圖,證明涉案建筑物建成核驗(yàn)時(shí)僅有一樓為封閉式陽(yáng)臺(tái),一樓以上為開(kāi)放式陽(yáng)臺(tái),陽(yáng)臺(tái)外沿有約占陽(yáng)臺(tái)高度二分之一的外墻體,由業(yè)主陳某購(gòu)買后自行封閉。 物業(yè)公司認(rèn)為,脫落部分系陳某家陽(yáng)臺(tái),屬于業(yè)主專有部分,不屬于物業(yè)公司職責(zé)范圍,故應(yīng)由陳某承擔(dān)賠償責(zé)任。另外,物業(yè)公司提交事發(fā)時(shí)的現(xiàn)場(chǎng)照片,顯示有多輛汽車在事發(fā)地點(diǎn)周圍停放,建筑物外墻面貼有“請(qǐng)勿在樓體周圍停留,當(dāng)心高空墜物”的提示牌,物業(yè)公司認(rèn)為,自己已盡到了管理、提示義務(wù)。 陳某辯稱,事發(fā)一個(gè)月前,其正在裝修房屋,同時(shí)進(jìn)行了封裝陽(yáng)臺(tái)。過(guò)程中,物業(yè)公司的工作人員曾提醒裝修時(shí)注意陽(yáng)臺(tái)外墻墻皮脫落的問(wèn)題。但脫落的墻皮位于自家陽(yáng)臺(tái)下沿處及樓下鄰居陽(yáng)臺(tái)窗戶上沿處,屬于物業(yè)管理的公共部分,并非自己自行封裝部位。 同時(shí),陳某提交天氣預(yù)報(bào)信息截圖,顯示事發(fā)當(dāng)日下午到夜間有短時(shí)強(qiáng)降雨、雷電、大風(fēng)及暴雨。陳某認(rèn)為,該小區(qū)建筑物年久失修,事發(fā)當(dāng)天又遇極端天氣,導(dǎo)致墻皮脫落砸到車輛,事故與自己無(wú)關(guān),應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任。 法院認(rèn)定物業(yè)公司擔(dān)責(zé)賠償 經(jīng)法官現(xiàn)場(chǎng)勘察,涉案建筑物外墻體表面斑駁,存在多處墻體脫落現(xiàn)象。脫落部位位于陳某房屋地面至陽(yáng)臺(tái)的延伸處,結(jié)合物業(yè)公司提交的建筑物標(biāo)準(zhǔn)平面圖,該部位應(yīng)屬于業(yè)主共有部分。 東城區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為,建筑物、構(gòu)筑物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害,所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。 首先,涉案建筑物脫落處系建筑物外墻體,其對(duì)應(yīng)部位系涉案建筑物房屋地板延伸處,系該建筑物原有部分,并非住戶自行封堵添附部分,故脫落處所屬外墻面應(yīng)屬于業(yè)主共有部分。物業(yè)公司作為涉案建筑物的建設(shè)單位及物業(yè)管理單位,向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi),其負(fù)有就建筑物共有部分維修、管理的義務(wù)。 其次,原告劉某所有的車輛被涉案建筑物脫落的外墻體砸壞,物業(yè)公司應(yīng)對(duì)其損失承擔(dān)賠償責(zé)任。結(jié)合已查明的事實(shí),物業(yè)未提交證據(jù)證明其盡到了維修、管理義務(wù),亦未提交證據(jù)證明其曾就涉案建筑物的外墻維修問(wèn)題向業(yè)主或業(yè)主大會(huì)征求意見(jiàn)。 關(guān)于物業(yè)公司抗辯表示其在事發(fā)地點(diǎn)張貼提示牌一節(jié),其提示牌并未寫(xiě)明禁止停車,結(jié)合案涉小區(qū)無(wú)專用停車位、多名業(yè)主在停車地點(diǎn)周圍停車的情況,法院認(rèn)為,物業(yè)公司僅張貼提示牌的行為難以認(rèn)定其盡到了足夠的提示義務(wù)及積極的管理義務(wù),不能因此證明不存在過(guò)錯(cuò)。綜上,物業(yè)公司應(yīng)就因涉案建筑物墻皮脫落導(dǎo)致受害人所有的車輛受損承擔(dān)賠償責(zé)任。 被告陳某系小區(qū)業(yè)主,對(duì)建筑物業(yè)主共有部分不負(fù)維修、管理責(zé)任,原告亦未提交證據(jù)證明其封裝陽(yáng)臺(tái)的行為與墻皮脫落具有因果關(guān)系,故原告要求陳某就其車輛修理費(fèi)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任的訴訟請(qǐng)求,于法無(wú)據(jù),法院不予支持。 最終,東城法院判決物業(yè)公司賠償劉某車輛維修費(fèi)2000元。 一審判決后,物業(yè)公司不服,提起上訴,二審駁回。該案現(xiàn)已生效。 解讀:物業(yè)應(yīng)承擔(dān)對(duì)共有部分的維修、管理義務(wù) 本案審理法官介紹,《中華人民共和國(guó)民法典》第一千二百五十三條規(guī)定,建筑物、構(gòu)筑物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害,所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。本案中,物業(yè)公司作為涉案建筑物的建設(shè)單位及物業(yè)管理單位,對(duì)建筑物共有部分負(fù)有維修、管理義務(wù)。 根據(jù)法律規(guī)定,建筑物的外墻應(yīng)屬于建筑共有部分,相應(yīng)的維修應(yīng)當(dāng)由管理人承擔(dān)。物業(yè)公司雖稱其張貼提示牌、并提醒業(yè)主加強(qiáng)防范,但并未及時(shí)發(fā)現(xiàn)危險(xiǎn)、消除隱患,致使原告車輛被砸,物業(yè)公司對(duì)此具有過(guò)錯(cuò),應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 法官提示,物業(yè)公司負(fù)有接受業(yè)主委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施的義務(wù),對(duì)外墻面等業(yè)主共有部分應(yīng)當(dāng)做好維護(hù)保養(yǎng),及時(shí)排查風(fēng)險(xiǎn)隱患,一旦發(fā)現(xiàn)建筑物外墻面存在松動(dòng)、脫落,應(yīng)予足夠重視,做好相應(yīng)的提示,如設(shè)置警示標(biāo)志,拉設(shè)警戒線,并及時(shí)啟動(dòng)維修程序。僅以張貼警示標(biāo)志的方式提示居民,難以解決根本問(wèn)題,且存在較大的安全隱患。如遇維修基金不足,應(yīng)盡快提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論確定維修方案。 法官也提醒,在日常工作中,物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)對(duì)從業(yè)人員的安全培訓(xùn),明確物業(yè)管理職責(zé)。建立安全管理工作機(jī)制,有條件的應(yīng)配備專人對(duì)小區(qū)進(jìn)行定期安全巡視,對(duì)于日常工作中發(fā)現(xiàn)的安全隱患做到及時(shí)處理、有效管理。 新京報(bào)記者 慕宏舉 通訊員 陳貝 楊晨暉編輯 甘浩校對(duì) 李立軍
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