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約1年前，來自廣西的購房者高星就0首付購入了一套房產(chǎn)，現(xiàn)已成功入住。高星告訴新京報記者，自己購入的房產(chǎn)面積97平米，平均4000多元/平米，為此她向銀行申請了42萬元按揭貸款。

廣州黃埔科學(xué)城某地產(chǎn)售樓部工作人員張駿表示，可以“0首付”購房，并給出了兩種方案：一種是辦理“首付貸”，利率是3.8%；另一種是9萬元的首付，剩下免息分期還款。

球赛数据分析app近日，有購房者告訴新京報記者，對于存款不夠的人，“0首付”購房是最快得房的一種方式。也有購房者向新京報記者表示：“因為購房早，作為存量房貸的一員，我的房貸利率仍接近5%，用消費(fèi)貸還房貸或許是一個選擇?！?/p>

王紅霞也有“以貸還貸”的想法。她的房貸利率目前仍超過了4%，而大部分銀行的消費(fèi)貸利率僅3%左右。王紅霞據(jù)此算了一筆賬，按照現(xiàn)在的房貸利率，她每月需要償還8000元左右的房貸，若借三年期消費(fèi)貸后提前還房貸20萬，房貸月供可減少兩千元左右，但每月還會新增消費(fèi)貸月供5000元左右。

“首先以貸還貸是不合規(guī)的，其次消費(fèi)貸額度小置換房貸沒必要?！鄙鲜龉ば械目蛻艚?jīng)理也告訴記者，“只要是通過轉(zhuǎn)賬的方式，無論怎么轉(zhuǎn)都能知道?！?消費(fèi)貸)用途只能用于消費(fèi)，一旦銀行發(fā)現(xiàn)消費(fèi)貸不是用于消費(fèi)用途，會要求申請人提前還款，申請人將面臨資金壓力。

有銀行人士告訴新京報記者，一旦發(fā)現(xiàn)信貸資金被違規(guī)挪用，將被銀行提前收回。若信貸資金被挪用，銀行可合法合規(guī)提前收回；而若致使銀行受到損失的，可能會涉嫌騙貸罪，甚至貸款詐騙罪。

房產(chǎn)中介喬華對新京報記者舉例“實際成交價格為135萬元的房子首付21萬元(占比15%)，貸款是114萬元(占比85%)，我們會拉高房屋評估價，給銀行上傳信息房價158萬元。按158萬元的房價來貸款，首付是24萬元(占比15%)，貸款是134萬元(占比85%)?！?/p>

“現(xiàn)在消費(fèi)貸利率普遍為3.4%。”工商銀行一個網(wǎng)點(diǎn)客戶經(jīng)理告訴新京報記者，貸款期限在1至3年，還款方式有三種，分別是等額本金、等額本息、按期還息一次還本，申請額度視申請人近一年的收入情況而定，申請額度最高是30萬元。

“消費(fèi)貸能還房貸？”社交平臺上，一位網(wǎng)友留言：“我就這么干，我媽借我30萬，我先去還了，再貸出來還給她?！边@位網(wǎng)友告訴新京報記者，用消費(fèi)貸還房貸要多轉(zhuǎn)幾手，不能直接轉(zhuǎn)進(jìn)房貸賬戶。

消費(fèi)貸用于非消費(fèi)用途更是被嚴(yán)令禁止。國家金融監(jiān)督管理總局2024年發(fā)布的《個人貸款管理辦法》明確提出，個人貸款用途應(yīng)符合法律法規(guī)規(guī)定和國家有關(guān)政策，貸款人不得發(fā)放無指定用途的個人貸款。

2022年3月，銀保監(jiān)會官網(wǎng)發(fā)布相關(guān)風(fēng)險提示稱，誘導(dǎo)或默許一些消費(fèi)者將信用卡、小額信貸等消費(fèi)信貸資金用于非消費(fèi)領(lǐng)域，比如買房、炒股、理財、償還其他貸款等，擾亂了金融市場正常秩序。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房貸還款期限長達(dá)30年，消費(fèi)貸普遍還款期限在1至3年，“借貸換貸”看似貸款利率低了，實則每個月的還款成本在增加，并未減輕購房者負(fù)擔(dān)?！敖栀J換貸”本質(zhì)上沒有真正減小房貸壓力，反而容易弄巧成拙。

“0首付”的具體流程是樓盤開發(fā)商先將首付款打入高星的銀行賬戶，她再把這筆錢轉(zhuǎn)到開發(fā)商指定賬戶?！般y行只關(guān)注是否有首付款給到開發(fā)商?！备咝潜硎?，去售樓部和開發(fā)商面簽合同，需攜帶兩張不同銀行的銀行卡，一張銀行卡用來接收開發(fā)商的打款，另一張銀行卡用以打流水做按揭貸款。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜向記者指出，“高評高貸”方式本身屬于違規(guī)“騙貸”行為，如果銀行在審批環(huán)節(jié)發(fā)現(xiàn)異常，也會對購房者的個人征信造成影響。

易居研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)也為記者算了一筆賬：“以貸款30萬元本金為例，傳統(tǒng)房貸分30年還清，總支出約為51.56萬元，每月還款僅1432元，若借消費(fèi)貸(3年還清)還房貸，總支出雖減少了近20萬元，但每月還款額度高達(dá)8698元?！?/p>

而針對部分開發(fā)商或中介提出的“首付貸”，嚴(yán)躍進(jìn)指出，“首付貸”被嚴(yán)令禁止，購房首付不允許以其他方式支付，若以商貸用作首付貸，則利率及償還方式均與傳統(tǒng)房貸存在差異，無形中增加了購房者還款壓力。

7月22日，據(jù)中國人民銀行網(wǎng)站消息，1年期LPR、5年期以上LPR均下調(diào)10個基點(diǎn)，分別由3.45%、3.95%調(diào)整為3.35%、3.85%。隨著LPR下調(diào)，新發(fā)貸款利率隨之下調(diào)，但部分存量房貸利率依舊偏高，且與不少銀行的消費(fèi)貸等貸款存在利率差，這就使得“以貸還貸”有了可乘之機(jī)。

早在2017年9月9日，住建部、央行、銀監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范購房融資和加強(qiáng)反洗錢工作的通知》就明確，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購房首付融資、首付分期和變相首付墊資行為。

“‘0首付’通常是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)通過預(yù)先墊付，或是虛擬抬高房屋價格，從銀行以按揭貸款的方式來獲得首付款?！?月2日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局曾發(fā)布風(fēng)險警示稱，“0首付”不僅不能從根本上解決購房者短期資金短缺問題，通常還需借助于簽訂陰陽合同、高評房屋價格等違規(guī)行為來實現(xiàn)。這不僅增加購房者貸款利息及按揭月供還款負(fù)擔(dān)，還存在較大的騙貸法律風(fēng)險。

所謂的“首付貸”是一種低利率的商貸，“如果首付不夠，可以做兩筆貸款?！睆堯E稱自己所在的售樓部和部分銀行都有合作。對于是否真的能用于付購房首付，他表示，“只要銀行能批下來就沒問題?！?/p>

“0首付買房，是餡餅還是陷阱？”在社交網(wǎng)絡(luò)上，購房“0首付”再度引發(fā)熱議。在“0首付”的誘惑下，仍有購房者“入局”。

從地方來看，各地積極落實“5·17”政策，降低首付比例、降低房貸利率，當(dāng)前不少城市首套房貸利率已經(jīng)降至3%左右。除此之外，今年以來已有廣州、成都等超20城支持提取公積金支付首付款，同時也有廣州、杭州、成都等超20城優(yōu)化首套住房的認(rèn)定范圍，按區(qū)認(rèn)定首套。

另一種免息還款的方案，針對部分房地產(chǎn)項目，張駿表示，“免息還款通常還款期限較短，多為3至5年。”不過，張駿也坦言，“0首付購買，月供壓力會比較大”，他并不推薦0首付購房。

從監(jiān)管來看，今年以來5年期以上LPR已累計下調(diào)35個基點(diǎn)，“5·17”房地產(chǎn)一攬子政策落地，首套、二套住房首付比例分別下調(diào)至15%、25%，取消全國層面首套、二套商業(yè)房貸利率下限，同時下調(diào)公積金貸款利率。