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廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，目前在許多城市，存量房交易已經(jīng)成為主體，二手房掛牌量、交易量都比新房大。

首先是二手房去庫存。去年以來多地二手房掛牌量大增，不少人反映需要等待半年以上才能賣出舊房，換房鏈條遲遲無法啟動，來自二手房市場的需求動能也難以傳導到新房市場。

凤凰棋盘app4月30日召開的中共中央政治局會議首次提及房地產(chǎn)市場的這一對關系。會議指出，要結合房地產(chǎn)市場供求關系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

此番會議提及，繼續(xù)堅持因城施策，壓實地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機構各方責任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權益。

仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟學家龐溟接受中新社國是直通車記者采訪時表示，預計房地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)適應從增量時代到存量時代的變化，由總量擴張轉(zhuǎn)為存量改造、消化與增量提質(zhì)、優(yōu)化相結合。

其次，是新房市場優(yōu)供應。優(yōu)質(zhì)地塊和高品質(zhì)住房供給有望增加。近日浙江麗水透露，擬出讓“定制化”低密度住宅地塊。該地塊面向大眾出讓，開發(fā)商不再壟斷新房供應和建造。深圳、上海也在近期供應的多個地塊中取消了對住宅戶型比例要求的限制(取消70/90限制)，更多“大房子”“好房子”有望走入市場，滿足部分改善性住房需求。

李宇嘉認為，目前剛需和改善性購房潛力都很大，剛需轉(zhuǎn)向二手房，改善主要在新房(部分也在二手房)，關鍵是要將二手房去庫存與新房銷售對接起來，這是穩(wěn)定市場、穩(wěn)定行業(yè)體量的關鍵。

中指研究院認為，可能包括政府平臺回購二手房作為保障性租賃住房、回購房企未售新房作為保障房、盤活存量低效非住宅物業(yè)改為保障性租賃住房等方向。

李宇嘉說，建議將配售型保障房籌集與二手房去庫存結合起來，由中央政府發(fā)行特別債券、組建基金等方式，再貸款給央企和地方國企，收購市場上的存量二手房源，再以較低的價格配售給剛需、保障房申購者，實現(xiàn)資金閉環(huán)。一方面加速流通，通過提高流通率穩(wěn)定價格，價格穩(wěn)定了，二手房也就不會再出現(xiàn)恐慌掛牌，價格體系就能穩(wěn)定住。這傳導至新房交易、開工和供地，也能穩(wěn)定各項指標。

近年來，我國房地產(chǎn)市場逐漸從“增量時代”進入“存量時代”。這一轉(zhuǎn)換的背后是一些長期變量，如人均住房面積、人口年齡結構等發(fā)生了變化。

此外，也有業(yè)內(nèi)人士認為，打通商品房和保障房的循環(huán)或能解決當前樓市面臨的核心問題，既化解風險，也實現(xiàn)房地產(chǎn)供應結構優(yōu)化。

在打通一二手房循環(huán)方面，今年以來，不少地方開始探索房屋“以舊換新”。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2023年以來已有超30城表態(tài)支持房子“以舊換新”。不少地方拿出“真金白銀”，江蘇海安、蘇州相城區(qū)、鄭州、連云港等地由地方或開發(fā)商直接收購舊房，所得款項用于置換新房，激活改善性住房需求。

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