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根據(jù)《南京市險房翻建管理辦法》，險房翻建應當嚴格按照“原址、原面積、原高度”的“三原”原則進行。這意味著想改善居住條件，翻建不能侵害相鄰人的權利，只能在相對高度不變的情況下，在建筑物內部想辦法。

畢業(yè)于建筑類專業(yè)、日常工作是管理建設項目的陳毓芬，也是二樓居民，她進一步提出：如果要建設地下室，二樓居民不該承擔這筆費用，一樓居民應該想好是否要付這樣的成本。

吳春霞告訴《中國新聞周刊》，當時，全南戶型的業(yè)主主張，在他們已經讓出一部分南向空間的情況下，自家的南面長度理應比過去就南北通透的住戶大，因為后者只有一間屋子朝南。

參與幾次商討后，此前并不顯眼的鄰居張偉提出了更大膽的目標：原地重建。他很快開始奔走。2014年7月，5幢經南京市房屋安全鑒定處鑒定為C級局部危房。一個月后，鼓樓區(qū)住建局下達5幢危房治理排險通知。

談起5幢居民的質疑，吳春霞情緒激動。她告訴《中國新聞周刊》，算上追加費用，整個項目收費34萬元，前后卻持續(xù)了三年，還要承受居民提出的不合理訴求，如果不能回應訴求，有些居民還會言語攻擊。“到后期我就不跟其他人溝通了，只和張偉對接。”吳春霞表示。

开心棋牌app官网版下载距離江蘇省政府不到1公里，南京的核心區(qū)，一幢建于20世紀50年代、擁有24套住宅的磚木結構二層小樓，居民歷經8年，終于完成小樓的原地拆除重建，這是鼓樓區(qū)虎踞北路4號5幢的故事梗概。

許明干脆搬了出去，寧可把新房出租，自己與老伴住進3公里外一棟昏暗、逼仄的老樓，也不愿與張偉家做鄰居。李芒還是住在10公里外的光華門，比起5幢的新房，那里又小又舊，可她覺得自己在那里過得更舒心。

另一個讓人覺得難以公正處理的，是大幅的戶型調整。因是對門鄰居，陳毓芬與張偉曾在朝南空間的大小上有過博弈。陳毓芬女兒陳洱告訴《中國新聞周刊》，她家的206室，套內面積72平方米，原本就南北通透；張偉家的205室，套內面積56平方米，是全南戶型。在最初按面積占比劃分南向空間的方案中，206室的朝南長度超過7.2米，而205室只有不到5.2米。但在隨后的方案中，陳毓芬發(fā)現(xiàn)自家的朝南長度只剩不到6.5米，而205室則變成6.65米。陳毓芬懷疑，張偉通過與設計公司的私下溝通，影響了設計方案。

在丁小梅看來，石榴新村的設計方案實際上是秦淮區(qū)政府與建設單位越城集團爭取居民簽約的有力工具。換言之，居民需要看到自己未來會被安置進怎樣的住房里，才能決定是否出資支持原址重建。更好的設計方案，意味著更早獲得更多居民的支持。

早在2016年底，許明就開始給寧海路街道辦事處寫信，認為居民不能“既當運動員，又當裁判員”，申請由街道辦直接領導并組織實施5幢的危舊房改造。

決定翻建之后，張偉提出了一個改善方針，“樓下架空防潮，樓上通風隔熱”，看起來直擊一層潮濕、二層悶熱的痛點。但這背后還暗藏了借翻建擴大使用面積的玄機：通風隔熱，樓上可以修閣樓；架空防潮，樓下可以修地下室。

房子拆除重建后，雖然房產證顯示許明家的套內面積和建筑面積不減反增，許明還是懷疑自家的面積被侵占了。她的依據(jù)是，房子蓋好后，她到隔壁兩戶看過，其中一套原面積與她家相同，戶主是工作小組成員，許明覺得，他家重建后的套內面積看起來增加了不少，甚至比自家還大。

記者獲得的一份文件顯示，2016年7月28日，寧海路街道辦事處的領導到這棟樓了解情況，要求產權人必須在統(tǒng)一認識的基礎上排險翻建。8月15日，全體產權人達成一致并簽名：第一，同意排險翻建、徹底消除隱患；第二，翻建過渡住房由各戶自行解決；第三，自籌建設資金，按照預估每平方米1200元到1900元預收，待房屋設計、施工預算確定后，多退少補。

童承江告訴記者，面向居民溝通時，工作人員保持政策解釋口徑的一致性至關重要。過往的案例表明，居民的不信任，往往都是因為基層工作人員接受的培訓不夠，給出讓居民困惑的混亂信息所致。

2015年3月7日，經全體產權人、使用人簽名同意，包括張偉、李芒在內的7位居民，成為翻建工程工作小組的成員，負責翻建工程全面工作。后來，小組成員幾經變更，但張偉始終是絕對核心的人物。根據(jù)約定，翻建工作實行集中協(xié)商制度，不設組長，集體討論決定。議事遵循“少數(shù)服從多數(shù)”的原則，以參與表決人數(shù)的80%同意為通過，未能參與表決者視為棄權。經表決通過的決議，全體產權人、使用人必須遵照執(zhí)行。

2019年4月15日，南京市規(guī)劃和自然資源局出具《關于張偉請求“虎踞北路4號5幢險房翻建問題”的行政告知書》。除了重申“三原”原則，告知書明確：建筑入口可以調整；架空防潮、閣樓、老虎窗，如涉及超出房產證載建筑面積和突破實測圖建筑絕對高度和體塊外框線，則不得設置。這也意味著坡頂空間不能設置公共樓梯、防潮層不能建地下室。

盡管當時人心夠齊，但居民自發(fā)驅動的C級險房翻建，在政策上并無路徑可依，工作推進緩慢。許明退休前在鼓樓區(qū)人民法院民事審判庭擔任副庭長，熟悉法律法規(guī)和政策，便查閱相關規(guī)定，于2016年3月26日向寧海路街道辦事處遞交了《關于要求虎踞北路4號5幢C級危房列入危舊房改造的申請》。

在所有的危舊樓原地拆除重建嘗試中，房屋面積變化是最敏感的問題。對此十分警惕的一樓居民許明回憶，自己曾在5幢的溝通會議上要求公示每套住房重建前與重建后的房產證登記面積，還提出工作小組應該事先約定好面積變動后的價格補差規(guī)則，面積每增加1平方米，按照5萬元的市場價補差，面積減少則按同價格受到補償。“張偉立馬否掉了這個提議?！痹S明回憶。但張偉卻對《中國新聞周刊》回憶，自己從未聽說過這個提議，否認更是無從談起。

最終，在建筑物限高、消防規(guī)范、容積率、日照和綠化率等剛性約束下，回歸設計院根據(jù)居民原有住房面積的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，劃分出20個面積段，36種衍生戶型。

父親是20世紀50年代的大學生，癡迷音樂，喜歡老房子獨有的音效，當莫扎特的《小夜曲》在膠木留聲機上響起，小樓的天花板與地板，會與之產生一種令人沉醉的奇妙共鳴。

此外，基于豐富的拆遷征收工作經驗，越城集團董事長朱冬云深知，信息公開、透明的重要性怎樣強調都不為過。為此，他們引入信息查詢系統(tǒng)，可以直接查看鄰居的戶型、面積等信息，確保石榴新村居民之間信息透明?！熬退隳悴还_，居民之間也會互相打聽?！敝於普f。

張偉自己在家畫起了草圖，嘗試各種“擺放”方式，最終，他又一次做出大膽判斷：將一梯三戶變成一梯兩戶，把四個單元變成六個單元。

雖然翻建了，但這棟樓還是需要安裝抽除積水的水泵，電費怎么分攤、電表怎么安裝，都沒有達成一致。還有一些尚未分配的公共區(qū)域何去何從，并無定論。

按照拆除重建的通行做法，每戶居民的新房面積只能增加，不能減少。在另一個原拆原建的石榴新村項目里，免費增加的面積必須精準控制在建設成本允許的范圍內，且居民支付能力有限，按市場價付費獲得的面積也不能太多。

一名不愿具名的街道工作人員告訴記者，他們知道居民很可能會私自占用屋頂內部空間，在無法阻攔的情況下，他們只能反復叮囑施工方，“一定要把房屋的結構做好”，防止居民鋸開天花板后，出現(xiàn)安全隱患。二層居民為統(tǒng)一安裝的天窗自行支付9000元，而不計入5幢的建設總費用中。

但他的妻子有時候也會想，因為翻建，住一樓的弟弟成了丈夫最激烈的反對派，兩家決裂；對門的陳毓芬從好鄰居成了“仇人”，兩家人在樓道里發(fā)生過肢體沖突，甚至還驚動了警察。

讓所有住房都實現(xiàn)南北通透，這是張偉提出的另一個重建建議。24套老房里，除了5套公房，剩下的19套有11套是全南或全北朝向，南北通透的提議自然獲得這11戶的支持。張偉家自己也曾經是全南戶型。

一樓居民不干了。一位從事規(guī)劃設計工作的一樓居民在《虎踞北路4號5幢建筑翻建意見》寫道：“爭取自身利益最大化的前提，應該是保障大家利益相對公平。一些人吃了粽子還要蘸糖，近乎免費占了二樓的便宜不說，還將地下室的建與不建推到前臺，提出誰出資誰建設。一樓面臨的是兩種可能，不建本可以另外獲得利用空間，結果一無所有；建，就得掏建設的錢，而獲得一個雞肋般陰暗低矮的地下空間。而二樓，不動聲色得了個閣樓空間，擴大了使用面積，坐看陽光、感受雨露、神速升值。這樣的利益分配有一點點公平嗎？”

察覺到工作小組權力集中，許明2018年9月5日、10月7日又給街道寫信，要求街道制止工作小組制定的“參與表決人數(shù)的80%同意為通過、未能參與表決者視為棄權”的決議規(guī)則。擔心翻建最終因缺少外部監(jiān)督而失控，在第二封信里，許明的訴求更加明確：撤回翻建申請；請求將翻建改為維修，由自己承擔房屋維修的所有費用。

父親去世后，房子破敗了，墻面吊頂脫落、樓板損壞。李芒把房子低價租給附近的大學生，自己住到了10公里外的光華門。但她躲不開老房子帶來的無窮煩惱，上下水管道破損漏水，屢屢淹到樓下。最難的一次，她半夜騎著電動車趕來安撫鄰居，折騰到凌晨再騎車回家。

吳春霞告訴記者，讓每戶居民在自家的平面設計圖上簽字，是她出于“風險防控”而采取的措施。但她不認為居民有權利拿到整幢樓的平面圖，因為這可能使本就計較面積增減的居民細察后生出更多事端。但她也曾在公開場合展示過，她表示，深遠設計曾在有住建部門和街道出席的居民會議上，用PPT展示過整幢樓的平面設計圖。

此外，居民的意向與訴求也確實會直接影響設計的走向。有多少居民會選擇原址安置，原址安置后又會選擇多大的房子？這就像“雞生蛋還是蛋生雞”，沒有居民的最終決策，設計方案也始終定不下來。石榴新村項目負責人黃煒煒說，哪怕只有幾戶居民的意向有變，都可能會導致整個方案從頭來過。

2013年，挨著這棟樓的城西干道橋改隧，也許是施工爆破的緣故，這棟樓的外立面出現(xiàn)裂痕。居民們找政府反映情況，要求“徹底改造、消除隱患”。

許明贊賞陳毓芬在知情權得不到保障時拒絕搬家的勇氣。她出示的一張自家設計圖顯示，2019年11月22日，丈夫在設計圖上簽字，全家搬離。但這并不代表他們認同重建方案。許明希望看到整幢樓的平面設計圖，這樣可以確認每戶面積是否有不當增減。

從2016年進入翻建方案的實質性討論，到2022年完工交付，在長達6年的周旋、博弈中，分歧甚至演變成了對立，鄰里之間的肢體沖突不得不依靠警方介入才可止息。

居民出資主導的拆除重建，居民有各自的設計想法，設計公司如何滿足個體的訴求？負責秦淮區(qū)石榴新村項目的南京回歸建筑環(huán)境設計院(下稱“回歸設計院”)院長丁小梅告訴記者，原地拆除重建必然要面對設計方案帶來的利益調整，但這應該建立一套透明、合理的利益協(xié)調機制。調整若導致?lián)p失，可以按照市場價格補償；若帶來收益，也應該按照價格購買。作為第三方專業(yè)機構，與出資居民的互動應基于設計院提供的綜合方案，而不是任由居民直接介入設計流程，以個體訴求影響整體的利益分配。

2019年11月，5幢的居民陸續(xù)搬離，開始租房過渡，但陳毓芬遲遲未搬?！爱敃r我們只看到自家的房屋設計平面圖，對房屋結構、工程造價這些關鍵事項一無所知，這些事情都還沒定的情況下，為什么急著讓我們搬家？”陳洱告訴《中國新聞周刊》。

張偉曾對《中國新聞周刊》說，許多問題出現(xiàn)，是因為居民不懂建筑方面的專業(yè)知識，又得不到解釋。但他不認為自己有能力和義務做出解釋。

2018年9月，許明致信寧海路街道辦事處，請求街道監(jiān)督工作小組公示房屋面積、簽訂補償協(xié)議：“這里的房子是各家的，是有房產證的，多得房的人沒有意見，少得房的人會有很多后遺癥房價要事先協(xié)商好幾十家房型、面積各不相同的舊房翻建，再加上老房子與新建格式也不一樣，再高明的設計師也不可能建成和舊房面積完全一樣的新房?！?/p>

2020年3月，仍未搬離5幢的陳毓芬向寧海路街道、南京市房產局、下關房產公司發(fā)送《撤銷委托授權通知書》，稱此前的委托存在重大誤解，且被授權單位未明確房屋翻建流程、具體負責人及進度安排、所有事項不公開透明，故撤銷此前的委托，同時也不再授權委托業(yè)主張偉為代表的工作小組，要求此后一切事宜都需與陳毓芬本人聯(lián)系。

“‘三原’原則設立的初衷，是避免消險過程中侵犯相鄰人的合法權利。”秦淮區(qū)城市更新辦綜合計劃組組長、建設局副局長童承江告訴《中國新聞周刊》。但他也強調，對“三原”的突破并非沒有邊界，“我們突破‘三原’的前提，是絕不侵犯周邊權利人的利益，也不觸碰紅線”。

至于房屋結構，吳春霞認為，居民無權索要結構設計圖紙，也無權干預設計方在房屋結構設計上的決策，因為結構設計有專業(yè)的審核流程。

如果依照居民的設想搭建通往閣樓的樓梯，那么坡屋頂作為圍合空間，就具備了可出入、可利用的條件，坡屋頂因此形成了建筑空間。按照要求，需要計入建筑面積。地下室的面積計算也是同樣的道理。

在多位受訪居民的印象里，2018年7月的翻建工程工作小組改組，是一個分水嶺。在此之前，居民還能民主協(xié)商，但此后，最初由全體居民選出的七人小組縮減為五人，除了一位公房產權所有方江蘇省紡織集團的代表，以張偉為核心的工作小組變得愈加強勢，信息與決策也變得愈發(fā)不透明。

還有一點是，大家曾經達成共識不能用的悶層，終究成為了二樓住戶的閣樓。事后看，這是一個“留后手”的做法——在坡屋頂與二樓每一戶對應的位置，都留了窗戶。房子建成后，可以請裝修施工隊直接將二樓的天花板鋸開一個口子，在屋內架設通往閣樓的樓梯。

2019年5月，經各區(qū)梳理報送，南京市確定了四個危房改造試點，虎踞北路4號5幢是其中之一。作為C級危房翻建項目，由市、區(qū)財政和產權人按照2:2:6的比例分攤翻建費用。5幢翻建自此提速。

距離5幢不到5公里，同樣是城市的核心區(qū)域，南京秦淮區(qū)石榴新村的原地翻建是秦淮區(qū)政府主導的。在確定設計思路之前，首先考慮的就是規(guī)劃要求，由規(guī)劃和建筑設計專業(yè)人員引導、把控。

“設計行業(yè)習慣了在十幾萬平方米的項目里做四五種戶型，要在建筑面積2.45萬平方米的項目里做二三十種戶型，這是天方夜譚，但我們做到了?！被貧w設計院董事長徐翔告訴《中國新聞周刊》。

張偉還提出過另一個平衡方案：一樓可以圈占綠化帶形成“前庭后院”。但這一明顯不符合規(guī)范的做法，讓一樓居民不愿意接受。他們主張，閣樓是公共空間，應當架設公共樓梯直達，由一二樓居民平分。

張偉也清楚，每戶的面積絕對不能減少。為此，他口頭叮囑承接了5幢建筑設計工作的江蘇深遠建筑設計研究有限公司(以下簡稱“深遠設計”)。

事實上，石榴新村出于安置需求，最終就增加了建筑面積，也改變了棚戶區(qū)建筑的原有高度。這表明，對于“三原”原則，并非只有機械遵守這一條路。

此時，已經搬離5幢的居民十分焦灼。張偉說，為了推進翻建，他們采取了增設圍擋、搬一家拆一家等方式，迫使居民早日搬離。最終，在街道的介入和勸說下，2020年7月10日，陳毓芬搬離，搬家費用由街道墊付，比大部分居民晚搬離7個月。

此后，由市房產局牽頭的危房改造試點工作推進辦公室成立，政府指定鼓樓區(qū)房產集團的子公司為代建單位。2019年10月25日，全體產權人簽名授權委托下關房產經營有限公司，實施辦理翻建工程申報、翻建施工、竣工驗收、換發(fā)兩證等全面工作。

秦淮區(qū)成立了由區(qū)委區(qū)政府主要領導擔任組長的“石榴新村城市更新危房安全消險改造指揮部”，秦淮區(qū)房產局、朝天宮街道辦事處以及負責該項目的越城集團形成“三駕馬車”，由機關干部擔任組長的8個現(xiàn)場工作組也進入石榴新村，保障與388戶居民的調查、溝通。最終，調查溝通工作持續(xù)了五個月，宣傳政策、答疑解惑，僅是居民議事會就舉辦了52次。

按照居民的設想，建地下室是向下挖，不會改變建筑物的高度。而建閣樓就更容易，5幢是坡頂建筑，過去二層與坡頂之間，本就有一個由輕質板材隔出的悶層。但由于通風不夠好、輕質板材荷載有限，居民們利用得很少。如果借著翻建，用混凝土樓板搭出堅固的閣樓，這樣可以用最低的投入，最大限度地盤活閑置空間。

居民最終以不到3100元/平方米的價格，守住了自己在城市核心區(qū)的居住權，并用框架結構新樓取代了老危房，房產實現(xiàn)增值，居住水平得到了實質改善。

事實上，為翻建方案爭吵兩年，是一段完全可以避免的彎路。因為無論是用閣樓、建地下室還是占綠化帶，在規(guī)劃上都是行不通的。

施工過程中，許多居民希望進入工地監(jiān)工。作為101室公房的租戶，代敏發(fā)現(xiàn)，自家的廚房沒有窗戶。在設計方案階段，代敏就發(fā)現(xiàn)，兩戶合租的101室仍然共用廚衛(wèi)。因她強烈反對，方案為她增加了一廚一衛(wèi)，但廚房沒有窗戶。為此，從設計到施工過程中，她曾多次與深遠設計的駐場員工交涉，得到的回復是“搞不了”。

但就像用一塊舊衣料裁新衣，深遠設計負責人吳春霞深知，每一家都南北通透、不突破“三原”原則、不減少套內面積，同時做到這三點，是設計方案面臨的最大難點。

對于重建后的房子，張偉大體上是滿意的。借助對整個項目的把控，他得到了理想中的房子：原先全南的戶型改為南北通透，廚房和衛(wèi)生間朝北；戶型設計成“三段式”，不到60平方米的小房子終于隔出一間客廳。

而在5幢，年輕的居民要上班、年老的居民要看病，即便想深度參與翻建工作，也缺少條件。張偉是始終不變的核心成員，但數(shù)位受訪者都認為，對他來說，首要目標是讓翻建能快速推進，居民個體的意見和訴求更像是麻煩。

2019年3月11日，張偉以“人民來信”的形式，致信南京市規(guī)劃局信訪辦、南京市規(guī)劃局城中分局，請規(guī)劃局回復三個問題：第一，是否允許南入戶改為北入戶、四個單元改為六個單元？第二，室外路基不斷提高，雨水嚴重倒灌，是否可以抬高樓房絕對高度？一樓潮濕，可否采用架空防潮，地下室空間尺度如何把握？第三，二樓炎熱難耐，可否設計閣樓、老虎窗，隔熱通風？

值得注意的是，陳毓芬關心的工程報價，的確在居民全部搬離后發(fā)生變化。李芒記得很清楚，2020年7月初，因為一份文件需要產權人簽字，張偉找到她。簽字時，李芒問起按照1500元/平方米預交的翻建費夠不夠用?！拔矣浀盟f，不是的哦，3600元一個平方?！甭牭叫碌膱髢r，李芒心里“咯噔”一下。多位居民對翻建費在房屋拆除后變更心存疑慮，但已經走到這一步，商榷的空間已經幾乎沒有了。