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二、被執(zhí)行人虛構(gòu)租賃關(guān)系妨礙拍賣以逃避債務(wù)。近年來，有的被執(zhí)行人為逃避債務(wù)、阻礙執(zhí)行，利用“買賣不破租賃”制度，與他人惡意串通，通過倒簽合同、混合打款、虛假訴訟等手段，捏造虛假租賃關(guān)系，約定較長的租賃期限并提前收取租金，阻礙房屋拍賣的正常進行。如一起金融借款合同糾紛執(zhí)行案件，拍賣房產(chǎn)存在“租賃期限10年以上”“租金一次性支付”等異常情形。檢察機關(guān)查明，被執(zhí)行人婁某與涉案房屋承租人惡意串通，通過簽訂虛假租賃協(xié)議、偽造租金支付流水等方式，捏造租賃關(guān)系，且婁某借用案外人名義參與競拍，企圖繼續(xù)控制使用涉案房屋。檢察機關(guān)依法監(jiān)督，并向公安機關(guān)移送婁某涉嫌拒不執(zhí)行判決、裁定犯罪線索，婁某被追究刑事責任，涉案房屋被依法處置。

一、競買人惡意串通、低價競買破壞司法拍賣秩序。有的競買人為以較低價格競得拍賣房屋，與他人惡意串通，損害產(chǎn)權(quán)人或其他競買人的利益。如一起民間借貸糾紛執(zhí)行案，某飲用水公司與某物資公司均報名參加司法拍賣。拍賣當天，某飲用水公司提出補償某物資公司100萬元，勸其退出拍賣，某物資公司同意。最后，某飲用水公司以1217萬元起拍價成功競拍案涉房屋。檢察機關(guān)收到相關(guān)線索后，經(jīng)調(diào)查核實，以兩公司惡意串通低價競拍為由，建議法院重新拍賣。法院采納檢察建議并重新組織司法拍賣，案涉房屋最終以2493萬元的價格成交，有效保護了房屋產(chǎn)權(quán)人、債權(quán)人等合法權(quán)益。

od体育在线登录中新網(wǎng)8月9日電 據(jù)最高檢網(wǎng)站消息，司法拍賣房屋作為財產(chǎn)處置變現(xiàn)的重要方式，直接關(guān)系群眾合法財產(chǎn)權(quán)益。檢察辦案發(fā)現(xiàn)，當前個別司法拍賣房屋活動存在“雷區(qū)”，需要高度警惕并提前做好防范。

四、涉案房屋騰退難影響買受人使用。2019年12月，最高人民法院發(fā)布《關(guān)于在執(zhí)行工作中進一步強化善意文明執(zhí)行理念的意見》，《意見》明確提出，拍賣財產(chǎn)為不動產(chǎn)且被執(zhí)行人或他人無權(quán)占用的，人民法院應(yīng)當依法負責騰退，不得在公示信息中載明“不負責騰退交付”等信息。2021年12月，最高人民法院發(fā)布《關(guān)于進一步完善執(zhí)行權(quán)制約機制加強執(zhí)行監(jiān)督的意見》，重申該要求。但司法實踐中，法院依法依規(guī)騰退房屋面臨許多難題，有時競買人不得不延期收房。如一起申請交付司法拍賣房屋執(zhí)行監(jiān)督案，謝某在某網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺上以421.3萬元競得涉案房屋，但居住該房屋的第三人季某宏以年齡較大、行動不便為由拒絕搬離。檢察機關(guān)建議法院對涉案房屋依法采取相應(yīng)的執(zhí)行措施，促成謝某與季某宏達成和解協(xié)議，季某宏主動搬離案涉房屋。