米乐体育登录官网

米乐体育登录官网2023年，上市物業(yè)企業(yè)以往高速外拓的節(jié)奏有所放慢，物企合約面積增速顯著下降，收并購(gòu)市場(chǎng)表現(xiàn)冷淡。歸結(jié)原因，除了受到房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)母公司交付的影響，在物業(yè)行業(yè)轉(zhuǎn)型周期下，物企告別盲目擴(kuò)張，市場(chǎng)拓展更加謹(jǐn)慎，甚至對(duì)于虧損、低質(zhì)的管理項(xiàng)目選擇割舍退出。物管行業(yè)開(kāi)始步入低速增長(zhǎng)時(shí)代，重回“微利+現(xiàn)金流”模式。

2023年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體下行對(duì)物業(yè)企業(yè)的儲(chǔ)備面積產(chǎn)生了不利影響。未來(lái)在保持管理面積持續(xù)增長(zhǎng)以及項(xiàng)目拓展方面將面臨較大壓力。與此同時(shí)，物業(yè)管理業(yè)告別盲目擴(kuò)張，顯著放緩發(fā)展腳步，管理規(guī)模增速進(jìn)一步下降。

其中，2023年，關(guān)于科技服務(wù)和環(huán)衛(wèi)服務(wù)的收并購(gòu)4起，餐飲服務(wù)2起。如保利物業(yè)去年10月份收購(gòu)芯智慧科技40%股權(quán)，金科服務(wù)去年收購(gòu)上海荷特寶配餐服務(wù)有限公司、重慶韻涵餐飲文化有限公司等，借此不斷拓展專(zhuān)業(yè)化服務(wù)，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。

據(jù)克而瑞研究院分析，在過(guò)往規(guī)模導(dǎo)向下，企業(yè)收購(gòu)了大量低盈利或虧損的項(xiàng)目。隨著利潤(rùn)的下滑，企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)提出了更高的要求，物企正主動(dòng)大批量退出低質(zhì)項(xiàng)目。公開(kāi)資料顯示，企業(yè)退出的項(xiàng)目主要分為四類(lèi)，一是無(wú)利潤(rùn)或低利潤(rùn)的項(xiàng)目；二是只有微利但無(wú)現(xiàn)金流的項(xiàng)目；三是管理難度大或不在企業(yè)深耕區(qū)域的項(xiàng)目；四是管理成本高的項(xiàng)目。

與以往相比，2023年，物企也不再大肆“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”，甚至一些物企出于經(jīng)營(yíng)效益考慮主動(dòng)退出部分“拖后腿”項(xiàng)目，以質(zhì)量置換數(shù)量，提升留存項(xiàng)目的效益水平。還有部分物業(yè)企業(yè)年內(nèi)部分項(xiàng)目到期未能續(xù)約而自動(dòng)終止，當(dāng)新增項(xiàng)目不能完全覆蓋減少項(xiàng)目時(shí)，管理面積出現(xiàn)減少趨勢(shì)。

漸苒研究院首席研究員、物商云聯(lián)合創(chuàng)始人湯曉晨表示，目前各行業(yè)以現(xiàn)金為王，均減少收并購(gòu)計(jì)劃。另外，物管行業(yè)規(guī)模為王的模式遭遇挑戰(zhàn)，一些頭部物企的巨大規(guī)模并沒(méi)有帶來(lái)預(yù)期的更高利潤(rùn)，反而造成利潤(rùn)下滑、品牌受損。因此，過(guò)往盲目收并購(gòu)的模式不再受到組織支持。

而從物業(yè)收并購(gòu)規(guī)模來(lái)看，據(jù)克而瑞研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2023年上市物企收并購(gòu)數(shù)量為42起，同比下降21%，披露收并購(gòu)金額約33.73億元，同比下降68%。由此可見(jiàn)，行業(yè)逐步擺脫“規(guī)模依賴(lài)”，積極尋求高質(zhì)量增長(zhǎng)。而此前大規(guī)模收并購(gòu)帶來(lái)的壞賬風(fēng)險(xiǎn)并未完全消除，資產(chǎn)減值計(jì)提依然存在，在未遇到合適標(biāo)的的情況下暫不進(jìn)行收并購(gòu)。

對(duì)于未來(lái)物業(yè)企業(yè)間的收并購(gòu)，萬(wàn)物云董事長(zhǎng)朱保全認(rèn)為，物業(yè)企業(yè)并購(gòu)在3年前很熱，現(xiàn)在突然降溫，未來(lái)還會(huì)再起步。在2023年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，萬(wàn)物云管理層表示，萬(wàn)物云還會(huì)密切關(guān)注并購(gòu)合作的機(jī)會(huì)，堅(jiān)持并購(gòu)服務(wù)戰(zhàn)略。針對(duì)歷史上并購(gòu)合作項(xiàng)目持續(xù)復(fù)盤(pán)，去年對(duì)不符合戰(zhàn)略方向的股權(quán)合作項(xiàng)目果斷“修剪”，符合戰(zhàn)略方向的，積極增持尋求并表。同業(yè)并購(gòu)已經(jīng)進(jìn)入新的階段，公司將繼續(xù)保持謹(jǐn)慎而積極的態(tài)度，尋找符合戰(zhàn)略發(fā)展的合作機(jī)會(huì)。

2023年以來(lái)，收并購(gòu)市場(chǎng)進(jìn)一步降溫，物企對(duì)待并購(gòu)的態(tài)度更為謹(jǐn)慎，這已成為業(yè)內(nèi)的共識(shí)。另?yè)?jù)中指研究院分析，并購(gòu)案例的金額普遍較小，絕大多數(shù)不超過(guò)1億元；“規(guī)模型”并購(gòu)減少，并購(gòu)標(biāo)的主要聚焦環(huán)衛(wèi)、餐飲、科技類(lèi)公司，實(shí)現(xiàn)更精準(zhǔn)的“物業(yè)+”。

對(duì)于當(dāng)前物企減少收并購(gòu)、謹(jǐn)慎拓展的原因，建誠(chéng)晟業(yè)聯(lián)合創(chuàng)始人苑承建認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模以及竣工規(guī)模持續(xù)大幅減少，導(dǎo)致以往物企新增面積中占比最大的新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模持續(xù)減少。又由于地產(chǎn)行業(yè)下行影響，部分上市物企來(lái)自母公司的壞賬計(jì)提增多，甚至還通過(guò)各種方式給母公司“輸血”，造成上市物企現(xiàn)金流也趨于緊張，減緩了并購(gòu)?fù)卣共椒ァ?/p>

在深圳市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)張紅喜看來(lái)，二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格與一級(jí)市場(chǎng)價(jià)值倒掛，資本市場(chǎng)上的收并購(gòu)行動(dòng)將重新活躍。收并購(gòu)的目標(biāo)，更趨向于業(yè)務(wù)協(xié)同，而非單純的規(guī)模，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合將成為可能。

在湯曉晨看來(lái)，物企的主要突破方向在To C(即對(duì)消費(fèi)者)的社區(qū)增值服務(wù)，包括零售、存量美居、家政、旅游等；以及To B(即對(duì)企業(yè))類(lèi)增值服務(wù)，包括團(tuán)餐、工程、企業(yè)行政服務(wù)等FM領(lǐng)域。未來(lái)物企在傳統(tǒng)住宅領(lǐng)域很難有較大改變，但在專(zhuān)業(yè)細(xì)分領(lǐng)域的成長(zhǎng)機(jī)會(huì)較大。

當(dāng)前，物企轉(zhuǎn)型期的方向是行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。苑承建表示，物企首先是要做大做強(qiáng)主業(yè)，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。此外，要積極拓展基于在管項(xiàng)目客戶(hù)的新業(yè)務(wù)模式，比如資產(chǎn)管理、養(yǎng)老服務(wù)、城市管理服務(wù)等，提高經(jīng)營(yíng)效率，實(shí)現(xiàn)從傳統(tǒng)物企向現(xiàn)代化服務(wù)企業(yè)的轉(zhuǎn)型。

據(jù)公開(kāi)資料顯示，2023年，終止并購(gòu)的案例時(shí)有發(fā)生，體現(xiàn)了收購(gòu)方對(duì)理性并購(gòu)、標(biāo)的質(zhì)量及性?xún)r(jià)比等多方面的考量。比如，碧桂園服務(wù)終止收購(gòu)合富輝煌10.63%股權(quán)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活終止收購(gòu)祥生物業(yè)100%股權(quán)、中海物業(yè)宣布終止收購(gòu)關(guān)聯(lián)公司100%股權(quán)等。

中指研究院物業(yè)總經(jīng)理牛曉娟則將物業(yè)企業(yè)管理面積增速下降歸結(jié)為三個(gè)方面：其一，物業(yè)企業(yè)有所舍取，主動(dòng)退出部分效益不佳的項(xiàng)目，對(duì)管理面積的增長(zhǎng)產(chǎn)生影響；其二，年內(nèi)并購(gòu)市場(chǎng)冷淡，快速擴(kuò)規(guī)模手段難以持續(xù)；其三，行業(yè)由增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)為存量市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)更為激烈，市場(chǎng)拓展內(nèi)卷嚴(yán)重。

另外，“一些建筑年代較早項(xiàng)目，由于業(yè)主維權(quán)意識(shí)增強(qiáng)，物業(yè)費(fèi)上漲困難，但項(xiàng)目投入持續(xù)加大，上市物企也減緩了這類(lèi)項(xiàng)目的拓展速度?！痹烦薪ㄕf(shuō)。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2023年，港股上市物企在管面積均值約為1.50億平方米，同比增長(zhǎng)11.94%，相比之下，2022年在管面積增速則為99.94%；2023年，港股上市物企合約面積均值約1.99億平方米，同比增長(zhǎng)僅1.02%，相比之下，2022年合約面積則為18.67%。由此可見(jiàn)，增速均顯著低于此前年份水平。

物企收并購(gòu)與以往單純規(guī)模增長(zhǎng)不同，市場(chǎng)趨勢(shì)也在發(fā)生變化。對(duì)此，湯曉晨認(rèn)為，住宅類(lèi)收并購(gòu)減少，更多傾向于非住宅類(lèi)；同時(shí)，大型收并購(gòu)項(xiàng)目減少，更多傾向于針對(duì)性補(bǔ)足地方或賽道優(yōu)勢(shì)；收并購(gòu)估值下滑，營(yíng)收、利潤(rùn)等財(cái)務(wù)對(duì)賭要求更高。