我是2013年6月進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的，目前自己創(chuàng)業(yè)，在位于寶山區(qū)的思信好房做店長，新房二手房業(yè)務(wù)都做，二手房做得更多一點。

在上海的房地產(chǎn)市場，很多剛需客戶其實還是持幣待購，在做觀望。那么現(xiàn)在無論從利率方面，還是首付比例方面，整個政策其實都在歷史最劃算的一個范圍，所以現(xiàn)在買房還是比較恰當(dāng)?shù)臅r機。

爱博体育app官网5月27日晚，上海出臺一系列房產(chǎn)新政。首套房首付比例降至20%，非滬籍居民購房社保年限縮短，非滬籍單身可購?fù)猸h(huán)內(nèi)二手房，離異購房合并計算住房套數(shù)規(guī)定取消，二孩及以上家庭可增購一套住房……

新政出了，那么我們會根據(jù)之前了解的客戶情況，聯(lián)系一些之前因為社保差一年半年沒有購房資格的，或者是首付有一些缺口的、擔(dān)心月供的，新政出來之后其實他們也是可以過來買的。今天晚上我這邊新政出臺之后有認(rèn)購意愿的，大概就有將近十個客戶。

說實話之前也有想過會有利好的政策，但是什么時候出不知道。晚6點政策發(fā)布之后，我們就開會給銷售人員做政策解讀，講它的利好，然后讓大家去聯(lián)系客戶，去一對一地做政策宣講，再根據(jù)客戶的具體需求去推薦房子，看能不能約他們?nèi)タ捶俊?/p>

新政對于新房和二手房的價差，直接影響不大，但是新政刺激了買房需求，增多了買房的人數(shù)，可能有些新樓盤短時間內(nèi)會把原有的優(yōu)惠取消，或者把付款周期收緊。

上海會不會像其他城市那樣全面取消限購？我們想還是不太可能，現(xiàn)在這樣已經(jīng)很好了，新政的力度已然非常大。但我們還在討論一個點，那就是，住房增值稅征免年限有沒有可能從5年再降為2年？我想那樣的話，房產(chǎn)的流通還可以更快。

首套房的首付比例調(diào)整到20%，對于很剛需的客戶會有作用，但是對于整體面上的影響不會特別大，很多客戶貸款都不會把杠桿拉得很滿。但是有一些客戶想在上海置業(yè)，或者有買婚房的需求，就會急著上車，手上預(yù)算可能就是差首付，貸款后續(xù)能夠承擔(dān)，新政對于這類比較集中的小部分人群會有一定促進(jìn)作用。

剛才政策出來之后這會時間，我們做的一個新房項目，有四五個客戶就直接付定金了。像這些客戶，貸款利率的調(diào)整和限購的放開，是影響決策的兩個主要因素。

整體上會有一個緩沖期，如果市場反響大的話，應(yīng)該會體現(xiàn)在半個月到一個月之后。而且現(xiàn)在政策剛落地，銀行各方面的細(xì)則還沒出來，大家也需要一個解讀政策的時間。市場反應(yīng)要再等等，看接下來這個月的成交量情況。

27日晚，澎湃新聞記者采訪了多位上海的房產(chǎn)銷售和中介人員。無一例外，新政出臺之后，他們所做的第一件事就是聯(lián)系手里積存的客戶資源，釋放政策帶來的吸引力。

新政最大的一個變化，我覺得是取消了離異購房合并計算住房套數(shù)的規(guī)定，且已贈與住房不再計入贈與人擁有住房套數(shù)。這也是放開了一個口子。對一些房子比較多的人來說，也是變相地放開了一部分限購。當(dāng)然這需要一個階段，市場才會體現(xiàn)出成交量的激增。

相對一致的看法是，新政對于剛需人群的影響會比較大，但市場究竟如何反應(yīng)，還需要一定的時間來觀察。在這個忙碌的時刻，他們從自己的所見所感之中，隱隱看到上海樓市升溫的苗頭。以下是他們的自述。

實際上，疫情后，房價小漲一波后，這兩年又往下降。我們最近二手房的價格是挺低的，新政發(fā)布之前，有一個小區(qū)的小房型，成交價是近兩年從來沒有過的，這個價格對于剛需客戶來講，相當(dāng)于已經(jīng)降到底價了。

新政力度之大，即使同在業(yè)內(nèi)也會抓到不一樣的關(guān)注點。他們有人在意多孩家庭的購買意愿，有人覺得非滬籍單身的剛需人群會抓緊上車，也有人覺得離婚和贈與的政策變化帶來了新的可能。

今天也有著急賣房的業(yè)主聯(lián)系我們，把價格又調(diào)低十萬，想趁著這波行情趕緊出手。但市場上那些不著急的房東，價格掛得還是會比較高。也有人看到新政之后覺得自己價格定低了，想再掛高一些。三類情況都有，對于二手房來說，市場是一部分因素，但關(guān)鍵的決定性因素，還是在于每個房東的具體情況。

今年1月30日，上海優(yōu)化住房限購政策，允許符合條件的單身非本市戶籍居民在外環(huán)以外區(qū)域（崇明區(qū)除外）購房；5月1日，又實施了多子女家庭住房公積金支持政策等。但實話說，我們當(dāng)時覺得這些政策還是沒有起到太大的刺激作用。后來成都、杭州等地逐步取消住房限購政策，我們就在想，上海會不會還有“大動作”？

新政出來后，我第一時間打了銀行電話和公積金客服電話做確認(rèn)，各種渠道情況都落實一下，后來看到“上海發(fā)布”發(fā)了，又仔細(xì)把政策都看了下來，下一步就是解讀和研究政策。

也會有一些客戶主動來聯(lián)系，比如正在準(zhǔn)備買房的，擔(dān)心這個政策出來之后，房價會不會上漲。也有客戶收到我們發(fā)過去的新政之后，覺得房價還會再往下走。目前來講，我覺得短期內(nèi)房價應(yīng)該比較穩(wěn)定，不會有太大的變化。

目前政策有一個不太確定的點就是，外環(huán)內(nèi)二手房的放開限購是針對于外環(huán)到中環(huán)之間，還是說包含內(nèi)環(huán)和中環(huán)。非滬籍單身能夠在外環(huán)內(nèi)買二手房，會讓二手房變得更有吸引力。

不過，哪怕首付款降低，但是貸那么多款杠桿還是很高，如果碰到一些公司裁員、收入不穩(wěn)定的話，包袱還是會比較重，很多人可能也還要再觀望下。房價會不會漲我也不好說，大漲我個人覺得不會吧。

從整個政策面來看，非滬籍單身可以在上海的外環(huán)內(nèi)買二手房，會促進(jìn)整個市中心區(qū)域二手房的成交。貸款額度和利率的調(diào)整，也使得貸款這部分的壓力降了很多，其實是極大地推動整個房地產(chǎn)市場的活躍度，也會增加一些購房的客戶存量。

總的來看，限購的放開還是能增加很多購房需求，以前外地人要五年社保，單身還買不了房，現(xiàn)在能買了肯定很多有購房剛需的人想往市中心跑，哪怕買個老破小，最起碼也在市中心有套自己的房子。

我想對于小房子，尤其外環(huán)外總價不高的，可能會賣得比較快，因為在上海的外省市人士還是很多的，社保滿三年，把原先租房子的租金再貼上一些還月供，就能買房解決孩子的上學(xué)問題。

我們也打算要給客人打電話聯(lián)系了，包括一些單身非滬籍的客戶，之前只能買到郊區(qū)，現(xiàn)在我們要問問他們往市區(qū)里有沒有意向；家有二寶三寶的，也會聯(lián)系一下；包括現(xiàn)在商業(yè)性個人住房貸款利率也蠻低，首付款也降低很多，可能會吸引一些客戶。本來周一是我們的休息日，現(xiàn)在馬上就開始忙起來了。

從貸款利率、個人公積金、限購等方面來看，新政都是非常利好的。這兩年房地產(chǎn)市場是不太景氣，但這個新政出來，我估計最近，至少到六月底，成交量應(yīng)該不會差，上海的房產(chǎn)成交量肯定會上浮。

（27日）九點才吃晚飯，晚上十點多還要開會，最近都挺忙的。我們項目目前整體的來訪量其實蠻多，有將近2000組。今天是周一，我們本來也會趁晚上的時間再回訪一些來看房的客戶。

新政涉及方方面面，有業(yè)內(nèi)人士表示遠(yuǎn)超預(yù)期，并稱這一晚是“上海樓市不眠之夜”。如此大幅度的政策調(diào)整，會帶來怎樣的樓市熱度？房價會漲嗎？哪條政策最值得關(guān)注？有哪些人群會產(chǎn)生購房意愿的變化？

接下來這個月肯定會有一波行情，到六月底之前可以看看市場怎么樣。我個人判斷來說，和前一個月相比，整個上海二手房市場的成交量上漲20%應(yīng)該沒問題。