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升博体育官网入口一些老舊小區(qū)內(nèi)，由于建筑物樓齡較長(zhǎng)，部分外墻面已超過建筑物保修期，難免會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)、脫落的情況。一旦外墻體脫落，給業(yè)主造成損害時(shí)，損失的賠償應(yīng)該由誰承擔(dān)？ 居住在某小區(qū)的劉某就遭遇了這樣的事，同一棟樓的鄰居陽臺(tái)剛裝修完畢，外墻體墻皮脫落便砸壞了劉某停在樓下的車。但物業(yè)和鄰居相互推脫，誰都不愿賠償。最終，劉某將鄰居和物業(yè)均告上法庭。近日，新京報(bào)記者獲悉，北京市東城區(qū)人民法院認(rèn)定，掉落物所屬外墻面為業(yè)主共有部分，判決物業(yè)公司賠償劉某相應(yīng)損失。 外墻面脫落砸壞車輛索賠遭推諉 該案中，劉某居住在北京市東城區(qū)某小區(qū)，該小區(qū)系老小區(qū)。2022年7月，與劉某住同一棟樓的9樓鄰居陳某對(duì)自家房屋陽臺(tái)進(jìn)行封閉改造。由于小區(qū)沒有專門的停車位，劉某和小區(qū)不少業(yè)主的車都停在樓下。 2022年8月某天，正值暴雨天氣，樓上墻皮突然掉落，正好砸到劉某停在樓下的車。劉某下樓查看，發(fā)現(xiàn)車窗受損，劉某后聯(lián)系小區(qū)物業(yè)公司核實(shí)確認(rèn)情況，經(jīng)物業(yè)公司核實(shí)，是9樓陳某家陽臺(tái)外墻皮脫落所致。之后，劉某對(duì)車窗進(jìn)行維修，花費(fèi)2000元。 此后，劉某曾先后找物業(yè)公司和陳某協(xié)商，要求進(jìn)行賠償，但物業(yè)公司與陳某相互推脫，物業(yè)公司讓找陳某要，陳某則讓劉某找物業(yè)公司要。劉某幾次協(xié)商無果，將陳某及物業(yè)公司共同起訴至法院，要求連帶賠償車輛損失。 裝修業(yè)主稱脫落處為公共部分 庭審中，物業(yè)公司提交涉案建筑物標(biāo)準(zhǔn)平面圖，證明涉案建筑物建成核驗(yàn)時(shí)僅有一樓為封閉式陽臺(tái)，一樓以上為開放式陽臺(tái)，陽臺(tái)外沿有約占陽臺(tái)高度二分之一的外墻體，由業(yè)主陳某購買后自行封閉。 物業(yè)公司認(rèn)為，脫落部分系陳某家陽臺(tái)，屬于業(yè)主專有部分，不屬于物業(yè)公司職責(zé)范圍，故應(yīng)由陳某承擔(dān)賠償責(zé)任。另外，物業(yè)公司提交事發(fā)時(shí)的現(xiàn)場(chǎng)照片，顯示有多輛汽車在事發(fā)地點(diǎn)周圍停放，建筑物外墻面貼有“請(qǐng)勿在樓體周圍停留，當(dāng)心高空墜物”的提示牌，物業(yè)公司認(rèn)為，自己已盡到了管理、提示義務(wù)。 陳某辯稱，事發(fā)一個(gè)月前，其正在裝修房屋，同時(shí)進(jìn)行了封裝陽臺(tái)。過程中，物業(yè)公司的工作人員曾提醒裝修時(shí)注意陽臺(tái)外墻墻皮脫落的問題。但脫落的墻皮位于自家陽臺(tái)下沿處及樓下鄰居陽臺(tái)窗戶上沿處，屬于物業(yè)管理的公共部分，并非自己自行封裝部位。 同時(shí)，陳某提交天氣預(yù)報(bào)信息截圖，顯示事發(fā)當(dāng)日下午到夜間有短時(shí)強(qiáng)降雨、雷電、大風(fēng)及暴雨。陳某認(rèn)為，該小區(qū)建筑物年久失修，事發(fā)當(dāng)天又遇極端天氣，導(dǎo)致墻皮脫落砸到車輛，事故與自己無關(guān)，應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任。 法院認(rèn)定物業(yè)公司擔(dān)責(zé)賠償 經(jīng)法官現(xiàn)場(chǎng)勘察，涉案建筑物外墻體表面斑駁，存在多處墻體脫落現(xiàn)象。脫落部位位于陳某房屋地面至陽臺(tái)的延伸處，結(jié)合物業(yè)公司提交的建筑物標(biāo)準(zhǔn)平面圖，該部位應(yīng)屬于業(yè)主共有部分。 東城區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為，建筑物、構(gòu)筑物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。 首先，涉案建筑物脫落處系建筑物外墻體，其對(duì)應(yīng)部位系涉案建筑物房屋地板延伸處，系該建筑物原有部分，并非住戶自行封堵添附部分，故脫落處所屬外墻面應(yīng)屬于業(yè)主共有部分。物業(yè)公司作為涉案建筑物的建設(shè)單位及物業(yè)管理單位，向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)，其負(fù)有就建筑物共有部分維修、管理的義務(wù)。 其次，原告劉某所有的車輛被涉案建筑物脫落的外墻體砸壞，物業(yè)公司應(yīng)對(duì)其損失承擔(dān)賠償責(zé)任。結(jié)合已查明的事實(shí)，物業(yè)未提交證據(jù)證明其盡到了維修、管理義務(wù)，亦未提交證據(jù)證明其曾就涉案建筑物的外墻維修問題向業(yè)主或業(yè)主大會(huì)征求意見。 關(guān)于物業(yè)公司抗辯表示其在事發(fā)地點(diǎn)張貼提示牌一節(jié)，其提示牌并未寫明禁止停車，結(jié)合案涉小區(qū)無專用停車位、多名業(yè)主在停車地點(diǎn)周圍停車的情況，法院認(rèn)為，物業(yè)公司僅張貼提示牌的行為難以認(rèn)定其盡到了足夠的提示義務(wù)及積極的管理義務(wù)，不能因此證明不存在過錯(cuò)。綜上，物業(yè)公司應(yīng)就因涉案建筑物墻皮脫落導(dǎo)致受害人所有的車輛受損承擔(dān)賠償責(zé)任。 被告陳某系小區(qū)業(yè)主，對(duì)建筑物業(yè)主共有部分不負(fù)維修、管理責(zé)任，原告亦未提交證據(jù)證明其封裝陽臺(tái)的行為與墻皮脫落具有因果關(guān)系，故原告要求陳某就其車輛修理費(fèi)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任的訴訟請(qǐng)求，于法無據(jù)，法院不予支持。 最終，東城法院判決物業(yè)公司賠償劉某車輛維修費(fèi)2000元。 一審判決后，物業(yè)公司不服，提起上訴，二審駁回。該案現(xiàn)已生效。 解讀：物業(yè)應(yīng)承擔(dān)對(duì)共有部分的維修、管理義務(wù) 本案審理法官介紹，《中華人民共和國(guó)民法典》第一千二百五十三條規(guī)定，建筑物、構(gòu)筑物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。本案中，物業(yè)公司作為涉案建筑物的建設(shè)單位及物業(yè)管理單位，對(duì)建筑物共有部分負(fù)有維修、管理義務(wù)。 根據(jù)法律規(guī)定，建筑物的外墻應(yīng)屬于建筑共有部分，相應(yīng)的維修應(yīng)當(dāng)由管理人承擔(dān)。物業(yè)公司雖稱其張貼提示牌、并提醒業(yè)主加強(qiáng)防范，但并未及時(shí)發(fā)現(xiàn)危險(xiǎn)、消除隱患，致使原告車輛被砸，物業(yè)公司對(duì)此具有過錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 法官提示，物業(yè)公司負(fù)有接受業(yè)主委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施的義務(wù)，對(duì)外墻面等業(yè)主共有部分應(yīng)當(dāng)做好維護(hù)保養(yǎng)，及時(shí)排查風(fēng)險(xiǎn)隱患，一旦發(fā)現(xiàn)建筑物外墻面存在松動(dòng)、脫落，應(yīng)予足夠重視，做好相應(yīng)的提示，如設(shè)置警示標(biāo)志，拉設(shè)警戒線，并及時(shí)啟動(dòng)維修程序。僅以張貼警示標(biāo)志的方式提示居民，難以解決根本問題，且存在較大的安全隱患。如遇維修基金不足，應(yīng)盡快提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論確定維修方案。 法官也提醒，在日常工作中，物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)對(duì)從業(yè)人員的安全培訓(xùn)，明確物業(yè)管理職責(zé)。建立安全管理工作機(jī)制，有條件的應(yīng)配備專人對(duì)小區(qū)進(jìn)行定期安全巡視，對(duì)于日常工作中發(fā)現(xiàn)的安全隱患做到及時(shí)處理、有效管理。 新京報(bào)記者 慕宏舉 通訊員 陳貝 楊晨暉編輯 甘浩校對(duì) 李立軍