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當(dāng)前，很多城市和縣城正按要求開展商品房“收儲(chǔ)”工作。7月29日，澎湃新聞獲悉，全國(guó)已有32個(gè)市縣發(fā)布了項(xiàng)目收購(gòu)細(xì)則，其中16個(gè)市縣已經(jīng)完成公告，正在與報(bào)名企業(yè)進(jìn)行洽談。

柴強(qiáng)說(shuō)，市縣應(yīng)細(xì)致摸排本地區(qū)保障性住房需求底數(shù)和已建成存量商品房底數(shù)，合理確定可用作保障性住房的商品房房源，提前鎖定保障性住房需求，在此基礎(chǔ)上，明確收購(gòu)安排。收購(gòu)主體和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房收購(gòu)協(xié)議前，應(yīng)組織公開的認(rèn)購(gòu)，鎖定購(gòu)買需求。

k1体育娱乐平台下载今年5月中旬以來(lái)，中央鼓勵(lì)各地政府組織地方國(guó)企，以合理價(jià)格收購(gòu)部分已建未售的商品房，用作保障性住房。6月12日，中國(guó)人民銀行在山東省濟(jì)南市召開保障性住房再貸款工作推進(jìn)會(huì)，支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房配售和租賃。6月20日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房視頻會(huì)議，推動(dòng)各城市和縣城有力有序有效開展收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作。

柴強(qiáng)認(rèn)為，按目前的定價(jià)規(guī)則，收購(gòu)價(jià)格會(huì)與商品房?jī)r(jià)格形成比價(jià)，但不能簡(jiǎn)單地以收購(gòu)項(xiàng)目與商品房之間的比價(jià)來(lái)確定收購(gòu)價(jià)格。這是因?yàn)楸Ｕ闲宰》拷鉀Q的是工薪群體住房困難問(wèn)題，劃撥土地成本和建安成本、加上不超過(guò)5%的利潤(rùn)的重置價(jià)格，充分考慮了工薪群體的承受能力，收購(gòu)價(jià)格應(yīng)按照這一規(guī)定科學(xué)合理測(cè)算，做到公開透明。

其次，這一政策也可以很好地發(fā)揮防范和化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的作用。將部分存量的商品房用作保障性住房，可以加快去庫(kù)存，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

柴強(qiáng)則建議，要解決地方政府特別是收購(gòu)主體的一些后顧之憂，建立健全相關(guān)機(jī)制，既規(guī)范收購(gòu)過(guò)程中的行為，又保護(hù)收購(gòu)主體及其人員，如建立健全收購(gòu)價(jià)格合理確定機(jī)制，可探索收購(gòu)價(jià)格按照上述規(guī)定先委托第三方專業(yè)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行獨(dú)立客觀公正評(píng)估，再組織有關(guān)專家進(jìn)行評(píng)審，然后收購(gòu)主體在此基礎(chǔ)上集體決策確定。

澎湃新聞梳理發(fā)現(xiàn)，已發(fā)布項(xiàng)目收購(gòu)細(xì)則的城市大多數(shù)是三、四線城市，僅有少數(shù)如廣州（增城）、杭州（臨安）等一、二線城市在部分區(qū)域進(jìn)行試點(diǎn)。這些城市發(fā)布的收儲(chǔ)細(xì)則里明確了收儲(chǔ)范圍、房源要求和收儲(chǔ)價(jià)格。

“國(guó)家出臺(tái)政策推動(dòng)各城市和縣城有力有序有效開展收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房的工作一舉多得?！比珖?guó)政協(xié)委員、中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)柴強(qiáng)在接受澎湃新聞采訪時(shí)也表示，收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房，是加大保障性住房供給、消化存量商品房、防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要舉措之一，尤其是在商品房供大于求較嚴(yán)重的三四線城市，這項(xiàng)工作的意義更大。

“摸清需求，不光是要摸清保障性住房需求底數(shù)和存量商品房庫(kù)存底數(shù)，還要摸清有符合收購(gòu)要求的己建成存量商品住房，如區(qū)位、戶型、品質(zhì)等要符合要求?！辈駨?qiáng)補(bǔ)充說(shuō)。

“不管房地產(chǎn)形勢(shì)如何，工薪人員還是有住房需求的，一些在鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作的教師、醫(yī)生、民警等基本公共服務(wù)人員，無(wú)論是他們自己還是他們的子女可能都會(huì)想要在縣城生活……保障性住房的封閉運(yùn)行，在某種意義上降低了購(gòu)房人的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。從各地出臺(tái)的回購(gòu)政策看，回購(gòu)的價(jià)格基本是以購(gòu)買價(jià)格減折舊確定的?！睒墙úㄕf(shuō)。

“開展收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作的市縣，要尊重住房保障對(duì)象、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)等各方主體意愿，由住房保障對(duì)象根據(jù)房源區(qū)位、品質(zhì)、價(jià)格等，自主選擇是否參與配售或配租?！辈駨?qiáng)說(shuō)，商品房“收儲(chǔ)”要由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)合自身資金需求、收購(gòu)價(jià)格等，自主決定是否出售商品房；由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按照風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)、商業(yè)可持續(xù)的原則，自主決定是否提供貸款支持。特別是對(duì)不同所有制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做到一視同仁，不搞“強(qiáng)買強(qiáng)賣”。

對(duì)此，多位專家在接受澎湃新聞采訪時(shí)認(rèn)為，商品房“收儲(chǔ)”轉(zhuǎn)化為保障性住房有利于加快滿足工薪群體剛性住房需求，所以在堅(jiān)持自主決策、各方自愿參與的原則上，摸清保障對(duì)象的需求是做好收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作的前提。

推動(dòng)本輪商品房“收儲(chǔ)”落地見效的關(guān)鍵是什么？柴強(qiáng)認(rèn)為，收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作的一個(gè)突出特點(diǎn)，是堅(jiān)持市場(chǎng)化運(yùn)作。市縣根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，綜合考慮保障性住房實(shí)際需求、商品房市場(chǎng)庫(kù)存水平等因素，自主決策、自愿參與。

對(duì)此，樓建波認(rèn)為，目前各市縣發(fā)布的項(xiàng)目收購(gòu)細(xì)則中明確提到，收購(gòu)價(jià)格將以同地段的保障性住房重置價(jià)格作為參考上限。有的地方算出來(lái)的重置價(jià)格是商品房?jī)r(jià)格的50%，但這個(gè)不是定價(jià)依據(jù)，是一個(gè)結(jié)果。

如何提高地方政府收儲(chǔ)的積極性？虞曉芬建議，由于當(dāng)前地方政府的財(cái)政壓力較大，國(guó)家在融資方面是否可考慮再進(jìn)一步降低利率，適當(dāng)降低成本。地方政府要摸準(zhǔn)配售型保障性住房的需求，只有在需求摸清的基礎(chǔ)上才能避免工作的盲目性，以及出現(xiàn)收購(gòu)房源閑置的風(fēng)險(xiǎn)。另外，在操作層面，收購(gòu)主體與開發(fā)企業(yè)簽訂收購(gòu)協(xié)議前，可以通過(guò)已建立的輪候庫(kù)或潛在購(gòu)房者信息庫(kù)，征集認(rèn)購(gòu)意向，這樣既能保證決策的精準(zhǔn)性，也能更快鎖定購(gòu)買群體。收儲(chǔ)規(guī)模，既考慮需求，又要結(jié)合政府的財(cái)力，首先從滿足最困難、最急需的那部分群體著手。

再次，這一舉措可以減少資源的浪費(fèi)。我國(guó)是一個(gè)人多地少的國(guó)家，土地資源極其寶貴，特別是大城市土地資源尤為緊缺，利用房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存轉(zhuǎn)化為保障性住房，也是一種資源的有效利用。

北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波認(rèn)為，國(guó)家把保障性住房的政策支持范圍擴(kuò)大到縣城，并將在鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作的公共服務(wù)人員納入縣城住房保障范圍，讓他們?cè)诳h城里也能享受配售型保障性住房的政策，這對(duì)于基層職工群體非常有利，能夠?qū)崒?shí)在在幫基層職工群體實(shí)現(xiàn)“住有所居”，解決后顧之憂。

在政策推進(jìn)過(guò)程中，定價(jià)問(wèn)題也受到普遍關(guān)注。目前，多數(shù)城市發(fā)布的項(xiàng)目收購(gòu)細(xì)則明確提到“以同地段的保障性住房重置價(jià)格作為參考上限”。保障性住房重置價(jià)格是指在特定地段上按照當(dāng)前市場(chǎng)條件重新建造一套與現(xiàn)有住房相同或相似條件的住房所需的成本，通常包括劃撥土地成本、建安成本以及不超過(guò)5%的利潤(rùn)空間。

虞曉芬認(rèn)為推進(jìn)本輪收購(gòu)政策順利實(shí)施的關(guān)鍵還在于，政府要做到公開、公正、公平，嚴(yán)格防止利益輸送，收購(gòu)信息要及時(shí)向社會(huì)公開，讓愿意被政府收購(gòu)房源的開發(fā)企業(yè)都有機(jī)會(huì)參與，選擇過(guò)程也要堅(jiān)持公平公正的原則。

虞曉芬說(shuō)：“收購(gòu)過(guò)來(lái)的房源，要能及時(shí)地轉(zhuǎn)化成工薪群體的保障性住房，一方面要掌握保障對(duì)象的需求，比如戶型和區(qū)位的要求、可承受的價(jià)格等，做好這些工作對(duì)政府提出比較高的要求。另一方面不能盲目收儲(chǔ)，一定是基于需求分析，將以合理價(jià)格收購(gòu)的房源能比較快地配售出去，不形成國(guó)企的庫(kù)存，這是順利推進(jìn)收儲(chǔ)政策的關(guān)鍵點(diǎn)?！?/p>

浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)虞曉芬說(shuō)，這一政策對(duì)加快滿足工薪群體剛性住房需求有重要意義。因?yàn)樾陆ūＵ闲宰》宽?xiàng)目從選址、設(shè)計(jì)、施工到交付，正常周期需要三到四年，推動(dòng)符合條件的商品房直接轉(zhuǎn)換，可以加快滿足工薪收入群體居住需求。

針對(duì)收購(gòu)如何定價(jià)的問(wèn)題，專家認(rèn)為，各地定價(jià)要按照劃撥土地成本和建安成本、加上不超過(guò)5%的利潤(rùn)進(jìn)行測(cè)算，做到公開透明，不能簡(jiǎn)單地以其和商品房之間的比價(jià)來(lái)確定。

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