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英皇体育网址5月31日，上海恒聯(lián)物業(yè)有限公司南昌分公司（以下簡稱“上海恒聯(lián)物業(yè)”），收到一份由南昌市紅谷灘區(qū)住建局發(fā)出的《責令退場通知單》：責令你司于2024年6月3日中午12點前，撤出明園九龍灣小區(qū)物業(yè)服務管理區(qū)域，并配合業(yè)委會做好交接工作。

據(jù)業(yè)主介紹，為了最大限度維護業(yè)主權益，2023年4月9日，第二次選聘進入業(yè)主大會表決程序之前，在社區(qū)和街道的主持下，小區(qū)業(yè)委會、部分業(yè)主代表曾召開會議，共同制定了一份《明園九龍灣小區(qū)物業(yè)管理服務合同》。

按照房地產行業(yè)慣例，在小區(qū)業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)公司之前，為了完成正常的住宅交付和管理，開發(fā)商會聘請一家物業(yè)公司，為小區(qū)提供前期物業(yè)服務，前期物業(yè)一般多為開發(fā)商旗下自有物業(yè)公司。由于前期物業(yè)并非業(yè)主自主選擇，很多小區(qū)在成立業(yè)委會后，便開始著手選聘物業(yè)。

江西久保律師事務所律師、法學博士劉君認為，對于維修基金的使用，法律有明確規(guī)定，該小區(qū)《議事規(guī)則》中亦約定，維修基金的使用和續(xù)籌方案，必須報業(yè)主大會或業(yè)主代表大會決定。對于這一點，業(yè)主不必過于擔心。

除了競標合同問題，在第二次選聘的討論過程中，還有業(yè)主陸續(xù)發(fā)現(xiàn)，此前經業(yè)委會修改并已表決通過的小區(qū)《議事規(guī)則》中，含有“默認從多”（部分特殊情況下，在業(yè)主大會中逾期未參與投票的業(yè)主，其相應投票權數(shù)默認計入已表決的多數(shù)票）投票規(guī)則等一些被業(yè)主認為是擴大業(yè)委會權限、有損業(yè)主利益的條款。

“選聘過程確實存在一些瑕疵，但這些程序瑕疵也是因為物業(yè)選聘受到各種干擾導致的，投票數(shù)據(jù)可以說明，大多數(shù)人還是支持更換新物業(yè)的?！焙魅握f，物業(yè)選聘本質上是小區(qū)自治和市場競爭行為，小區(qū)與新物業(yè)的合同已經生效，經過多個部門介入展開多輪協(xié)商后，新物業(yè)仍然無法順利進場，老物業(yè)不撤離只會激化矛盾。

監(jiān)管部門的答復，并未讓爭議停止。針對上述書面答復，又有多位業(yè)主聯(lián)名向紅谷灘區(qū)政府提起行政復議。一位參與聯(lián)名的業(yè)主稱，目前行政復議暫未出結果。

2023年9月底，由于仍然對選聘不滿，眾多小區(qū)業(yè)主向社區(qū)和街道聯(lián)名反映，提出叫停選聘、改選業(yè)委會等訴求。2023年12月31日至2024年1月21日，小區(qū)召開2023年第二次業(yè)主大會臨時會議，對選聘萬科益達物業(yè)、是否改選業(yè)委會2個事項進行表決。

根據(jù)制定的選聘規(guī)則，所有報名的物業(yè)公司，先由業(yè)委會組織評分進行初選，其中得分最高的2家再進入業(yè)主大會表決程序，經全體業(yè)主投票后選定最終的一家簽約。

據(jù)業(yè)委會發(fā)布的公告，2個事項均表決通過，共有752名業(yè)主參與此次投票，其中有468名業(yè)主贊成選聘萬科益達物業(yè)，另有257名業(yè)主贊成改選業(yè)委會。根據(jù)第三次選聘的這一結果，2024年2月下旬，小區(qū)業(yè)委會代表業(yè)主大會，與萬科益達物業(yè)簽訂服務合同，合同期限為2024年4月1日至2025年3月31日，并在住建部門備案生效。

然而，第二次選聘經過“7選2”，初選出萬科益達物業(yè)、上海恒聯(lián)物業(yè)2家公司，進入最終的業(yè)主大會表決程序后，有業(yè)主發(fā)現(xiàn)，萬科益達物業(yè)的競標文件《物業(yè)管理服務合同（草案）》，竟對前期已經得到業(yè)主普遍認可的“4·9合同”進行了修改。

2023年9月，物業(yè)選聘第三次被提上日程。小區(qū)業(yè)委會發(fā)布公告，將根據(jù)第二次選聘的“7選2”結果，邀請排名前二的萬科益達物業(yè)、上海恒聯(lián)物業(yè)，組織開展第三次物業(yè)選聘。但最終報名的，只有萬科益達物業(yè)一家。

黃文得表示，小區(qū)業(yè)主設立業(yè)主大會、通過選舉成立業(yè)委會，是受法律保護的小區(qū)自治方式，但在現(xiàn)實中，真正將“業(yè)主自治”落實到位的小區(qū)少之又少。明園九龍灣小區(qū)的物業(yè)選聘，經過了公告、投票等環(huán)節(jié)，已經充分保障業(yè)主權利，但是法律并不保護“躺在權利上睡大覺的人”，對于因部分業(yè)主沒有積極行使業(yè)主權利，以及其他客觀因素導致的程序瑕疵，不應據(jù)此認定選聘結果無效，因此相關部門在綜合考慮法律效果、社會效果的基礎上，認定最終選聘結果有效，并無不妥。

“前幾年上海恒聯(lián)物業(yè)確實有做得不足的地方，但業(yè)主們提出的合理建議他們都會采納，后來服務慢慢改善，加上在小區(qū)相處多年，和大家也有一些感情。”一位較早入住小區(qū)的業(yè)主說，起初自己并不太愿意更換物業(yè)，后來考慮到引入外面的新公司參與競爭，有助于進一步提高小區(qū)物業(yè)服務水平，便轉而支持選聘。

2024年4月30日，區(qū)住建局和街道辦事處出具書面答復稱，此次選聘過程中存在業(yè)主身份認證不到位、未如實反映業(yè)主真實意愿、業(yè)委會對第三方網(wǎng)絡投票平臺計票統(tǒng)票過程未嚴格監(jiān)督等問題。

2023年7月，有業(yè)主投訴后，紅谷灘區(qū)住建局回復稱，經核查，萬科益達物業(yè)競標文件中的合同草案，對比“4·9合同”，加重了小區(qū)業(yè)主的責任和負擔，減輕了萬科益達物業(yè)的義務，對其他參與競標的物業(yè)公司嚴重不公，街道正督促業(yè)委會進行整改。

“擔任業(yè)委會主任尤其是啟動物業(yè)選聘以來，我個人遭受了很多謾罵，更有人說我從中謀取私利，這些都是無端指責?！毙^(qū)業(yè)委會胡主任回應記者稱，部分業(yè)主過度擔憂維修基金被濫用，是受到誤導，維修基金的使用有一系列法律規(guī)定，需要經過嚴格程序并接受住建部門監(jiān)管，僅憑業(yè)委會或是物業(yè)公司，是無法擅自動用的。

從2022年到2024年，歷經將近兩年時間，終于選定了新物業(yè)。然而這一結果，并非皆大歡喜。第三次選聘期間及結束后，仍有不少業(yè)主向紅谷灘區(qū)住建局和紅角洲街道辦事處聯(lián)名反映，投訴第三次選聘的投票、計票等環(huán)節(jié)存在問題。

答復最終認定，2023年第二次臨時業(yè)主大會確實有不規(guī)范的情形，存在一定程序瑕疵，但已保障廣大業(yè)主的知情權和表決權，不足以構成對業(yè)主自身權利的嚴重侵犯，亦未明顯違反法律規(guī)定?？紤]到整個小區(qū)業(yè)主的合法權益，從維護民事法律關系穩(wěn)定性的角度出發(fā)，該次臨時業(yè)主大會決議結果依法有效。

“縱觀明園九龍灣小區(qū)的物業(yè)選聘，新老物業(yè)各有支持者，但小區(qū)自治應遵循少數(shù)服從多數(shù)的原則?！焙幽隙衤蓭熓聞账魅吸S文得律師，在認真查閱該小區(qū)《議事規(guī)則》以及與新物業(yè)簽訂的服務合同后認為，兩份文件中關于投票規(guī)則、維修基金使用的相關條款沒有太大問題，小區(qū)業(yè)委會是法律認可的民事主體，其在自愿、平等條件下，與新物業(yè)公司簽訂的合同具有法律效力。

在前兩次無效選聘中，由于第一次共有9家公司報名、第二次共有7家公司報名，分別被業(yè)主們稱為“9選2”“7選2”。業(yè)主們意見最大的，是第二次選聘。

對此，上海恒聯(lián)物業(yè)劉經理表示，第二次選聘程序不合規(guī)已被街道要求整改，該公司認為并不具備開展第三次選聘的條件，因此拒絕報名參選。另據(jù)業(yè)委會解釋，作為補救措施，上海恒聯(lián)物業(yè)放棄參選后，曾邀請排名第三的物業(yè)公司遞補，但對方因為“明園九龍灣小區(qū)選聘物業(yè)周期異常超長”，最終也未報名。

“萬科益達物業(yè)的合同草案有損業(yè)主利益，尤其是在附件中列出小區(qū)電梯、外墻、消防系統(tǒng)等存在一系列重大安全隱患遺留問題，可能需要動用小區(qū)維修基金?！痹谝恍I(yè)主看來，小區(qū)剛建成不久，日常維護保養(yǎng)尚可，并不存在上述安全隱患，此舉或許是為入駐小區(qū)后使用維修基金提前“埋坑”。

“物業(yè)選聘屬于業(yè)主自治的小區(qū)內部事務，新老物業(yè)之間沒有必要產生對立。經過業(yè)主選聘確定的新物業(yè)公司，是當前唯一適格的物業(yè)公司，老物業(yè)公司應當及時撤場、交接?！秉S文得說，業(yè)主與業(yè)委會之間更不必產生對立情緒，無論在哪個小區(qū)，業(yè)委會都不可能得到所有業(yè)主認可，所以應該從整個小區(qū)的大局出發(fā)，由業(yè)主通過業(yè)主大會明確業(yè)委會的權利和責任，從而確保業(yè)委會濫用權利必被追責，以及正常行使權利不受干擾。只有這樣，業(yè)委會才能取得業(yè)主信任，兩者之間的關系才能更趨融洽。

黃文得建議，如果有業(yè)主不認可與新物業(yè)的合同，認為自身合法權益受到侵害，其個人有權提起民事訴訟，追究業(yè)委會的民事責任；此外，還可以聯(lián)合其他業(yè)主通過業(yè)主大會或者臨時業(yè)主大會，要求業(yè)委會解除該物業(yè)服務合同，或者直接提起民事訴訟，請求法院撤銷業(yè)主大會選聘新物業(yè)的決定。

有業(yè)主介紹，當萬科益達物業(yè)修改合同與業(yè)委會修改《議事規(guī)則》被聯(lián)系在一起，一些業(yè)主開始懷疑，兩者或許早已暗中串通，共同盯上了小區(qū)數(shù)千萬元的維修基金，對業(yè)委會的信任度也由此下降。

對于萬科益達物業(yè)“趁夜進場”一事，胡主任表示，業(yè)委會對此知曉，“老物業(yè)一直以申請行政復議等各種借口拒不交接，這也屬無奈之舉，之所以趁夜進場，是考慮到晚上人少，可以減少不必要的人員沖突，減小對業(yè)主造成的影響?！?/p>

多位業(yè)主告訴澎湃新聞記者，因物業(yè)選聘、小區(qū)交接等爭議，在業(yè)主和業(yè)委會、新老物業(yè)之間，已爆發(fā)多次對立沖突。4月27日凌晨4點多，萬科益達物業(yè)還試圖帶人“趁夜進場”，并引發(fā)肢體沖突。記者在小區(qū)走訪時，每當提及物業(yè)選聘之事，不少業(yè)主有所顧慮，不愿多談。

5月31日，紅谷灘區(qū)住建局向上海恒聯(lián)物業(yè)發(fā)出《責令退場通知單》，責令該公司6月3日中午12點前，撤出明園九龍灣小區(qū)物業(yè)服務管理區(qū)域，并配合業(yè)委會做好交接工作。6月3日當天，萬科益達物業(yè)派出工作人員來到小區(qū)欲交接物業(yè)，因遭到幾名業(yè)主拉橫幅抵制，再次無功而返。

6月3日中午，與業(yè)委會新簽約的江西萬科益達物業(yè)服務有限公司（以下簡稱“萬科益達物業(yè)”），派出工作人員來到小區(qū)欲交接物業(yè)，因遭到幾名業(yè)主拉橫幅抵制，再次無功而返。新老物業(yè)更替引發(fā)風波，在這個小區(qū)并非第一次，就在一周前的5月27日凌晨4點左右，萬科益達物業(yè)曾試圖帶人“趁夜進場”，卻引發(fā)肢體沖突。

“參會的業(yè)主代表中，有幾位是專業(yè)律師，這份合同經過大家共同商議，將其中可能導致小區(qū)維修基金被違規(guī)動用的一些條款進行了完善，并確定了最終版本。”一位業(yè)主說，經過在小區(qū)范圍內公示無異議后，這個版本的物業(yè)服務合同正式生效，被大家稱為“4·9合同”。

明園九龍灣小區(qū)位于南昌市紅谷灘區(qū)九龍湖片區(qū)，2017年建成交房，共有業(yè)主1000余戶。2020年下半年，隨著入住率逐漸提高，為了實現(xiàn)業(yè)主自治管理，小區(qū)開始籌備成立業(yè)委會。2022年1月，經過各方推動和努力，小區(qū)第一屆業(yè)委會正式成立。

雖然業(yè)委會已經和萬科益達物業(yè)簽訂合同，并約定后者于4月1日進場接管，但上海恒聯(lián)物業(yè)因為不認可第三次選聘結果，并且以等待行政復議結果為由，至今未撤出小區(qū)。

胡主任還表示，按照《民法典》相關規(guī)定，小區(qū)與由業(yè)主新選聘的物業(yè)公司簽訂合同后，前期物業(yè)服務合同即終止，物業(yè)服務合同終止的，原物業(yè)應當在約定期限或者合理期限內退出物業(yè)服務區(qū)域，并配合新物業(yè)做好交接工作，原物業(yè)如果違反該規(guī)定，則需要承擔相應的民事責任、行政責任。原物業(yè)如果認為終止合同給其造成損失，可以向法院提起民事訴訟，但是不能拒絕撤場，“老物業(yè)一直不撤場，業(yè)主是可以拒交物業(yè)費的，如果不交物業(yè)費的人越來越多，必然又由此產生更多新的糾紛，并導致物業(yè)服務質量無法得到保證，最終損害的還是全體業(yè)主利益。”

2022年6月，明園九龍灣小區(qū)迎來第一次物業(yè)選聘，共吸引來9家物業(yè)公司報名參選，開發(fā)商旗下前期物業(yè)——上海恒聯(lián)物業(yè)，亦在其中。

選聘、招標、初選、投票、公告、簽約……作為全體業(yè)主的代表和業(yè)主大會的執(zhí)行機構，小區(qū)業(yè)委會是所有環(huán)節(jié)中的關鍵角色。對于物業(yè)選聘產生的一系列風波，小區(qū)業(yè)委會有何看法？

但選聘過程并不順利。從2022年6月到2023年7月期間，選聘曾兩次因為程序不規(guī)范等問題，被住建部門及社區(qū)街道認定無效或是叫停整改。

劉君同時指出，針對老物業(yè)公司拒不撤場的情況，新物業(yè)公司若使用“趁夜進場”等手段，可能存在法律風險。他建議，可以由監(jiān)管部門通過行政手段，責令老物業(yè)公司盡快撤場；或是由業(yè)委會起訴老物業(yè)公司要求撤場，如若勝訴再向法院申請強制執(zhí)行。