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具體而言,由大連中院指導(dǎo)清算組解決各項清算事務(wù),確保資產(chǎn)不受損,平行安排維修保護(hù)在建工程爛尾樓盤、甄別購房者債權(quán)人權(quán)利屬性以及參與衍生法律程序等工作。
與此同時,2019年4月,該公司開發(fā)的同名二期樓盤項目工程暫停施工,整體爛尾停滯,三百余名購房業(yè)主交房無望,且有可能血本無歸。
據(jù)大連中院清算與破產(chǎn)審判團(tuán)隊負(fù)責(zé)人曲強(qiáng)介紹,公司清算和破產(chǎn)清算的法律程序十分相似,從法律后果來看,公司法人要將資產(chǎn)進(jìn)行處置然后分配給股東,最終從市場出清,退出經(jīng)營,公司資產(chǎn)要與法人人格分離。對于一些尚具備經(jīng)營價值,具備盈利能力,僅是因為股東之間存在矛盾,公司發(fā)生嚴(yán)重的經(jīng)營管理僵局,不能就延長營業(yè)期限達(dá)成一致而導(dǎo)致解散的公司來說,不僅是對股東的重大損失,也損害了社會整體經(jīng)濟(jì)效益的,不符合效益價值的導(dǎo)向。司法實(shí)踐中,為維護(hù)公司繼續(xù)經(jīng)營,取得更佳經(jīng)濟(jì)效果,人民法院在辦理此類公司清算案件時,要重點(diǎn)做好股東的和解工作,側(cè)重通過合理可行的和解方案解決經(jīng)營管理僵局,促成股東作出延長經(jīng)營期間的決議。
东赢体育官方网站李阿姨家住大連星海灣某小區(qū)一期,該小區(qū)背山面海,環(huán)境優(yōu)美,位置緊缺,一家人生活愜意。然而,2019年夏天的一場大雨澆醒了李阿姨的宜居美夢。這場雨誘發(fā)了住宅外墻漏水問題。外面下大雨,屋里下小雨,家里盆盆罐罐擺了一地,滴滴答答的雨聲落在地板上,不一會兒就淹沒了床腳。
因管理長時間缺位,公司經(jīng)營事務(wù)混亂,施工現(xiàn)場被多家施工單位占據(jù)導(dǎo)致清算組無法接管,公司在財務(wù)、銷售、施工以及賬務(wù)等方面處理不規(guī)范、不合規(guī)普遍存在,多項重要資料缺失。大連中院堅持法律途徑,在公司清算制度框架下推進(jìn)程序,改變當(dāng)前公司失控、失管、失范的狀況,確定將清退非法占據(jù)施工現(xiàn)場工作靠前辦理,盡量壓縮時間,力爭早日滿足資產(chǎn)拍賣條件,完成資產(chǎn)處置。
在公司清算程序中盤活爛尾樓,不僅是簡單的處置房地產(chǎn)項目資產(chǎn),為保障購房者利益,完成交房的目標(biāo),辦案中首先要理解商品房的特殊商品屬性,處置時應(yīng)兼顧市場走向,選擇適當(dāng)?shù)奶幹脮r機(jī)、設(shè)置合理競買門檻,確保遴選出的新開發(fā)單位具備相應(yīng)資質(zhì)信譽(yù)、從業(yè)經(jīng)驗和經(jīng)營管理實(shí)力。同時還要充分能動履職,在妥善處置清算資產(chǎn)的基礎(chǔ)上,作必要的工作延伸,支持新開發(fā)單位盡快完成續(xù)建,協(xié)調(diào)解決續(xù)建過程中出現(xiàn)的新問題。積極爭取自然資源、安全生產(chǎn)、稅務(wù)等單位工作支持,解決好經(jīng)營遺留的各項問題,協(xié)助辦理項目資產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記、組織新舊施工單位有序銜接,在確保安全的前提下盡力壓縮項目資產(chǎn)交割時間,推動快速完成原施工設(shè)備拆卸、清退,支持新開發(fā)單位通過合理納稅降低成本。
本案的特殊情況在于,該公司的中日雙方股東之間矛盾沖突嚴(yán)重,中方股東主要負(fù)責(zé)人離境,無有效溝通渠道,雙方對經(jīng)營管理意見分歧巨大,股東關(guān)系多年來持續(xù)惡化,無修復(fù)可能,已經(jīng)喪失公司人合性基礎(chǔ)。盡管不得不面對資產(chǎn)與公司法人分離、企業(yè)將被市場出清的困境,大連中院仍堅持維護(hù)資產(chǎn)價值最大化目標(biāo),將辦理清算案件傳統(tǒng)的“清盤”思維轉(zhuǎn)換為“盤活”思維,按“法人市場出清,資產(chǎn)市場蘇醒”的思路,錨定續(xù)建房地產(chǎn)項目,向購房者交付房屋的目標(biāo)。
各方利害人皆大歡喜,“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的政策得以落地的同時,我們應(yīng)該認(rèn)識到,公司清算是一項很復(fù)雜的工作,尤其是一個創(chuàng)新舉措的成功,凝結(jié)著無數(shù)思路的交叉匯合,包括滿足群眾樸素的司法期待與堅持法治思維的結(jié)合。
然而,此時的該樓盤開發(fā)商某房地產(chǎn)公司根本自顧不暇,無力解決業(yè)主反映的工程質(zhì)量問題。自2018年開始,該公司股東間長時間持續(xù)發(fā)生矛盾沖突,公司經(jīng)營管理已經(jīng)陷入癱瘓。
針對第二個難題,大連中院綜合考量法律、權(quán)利保護(hù)、政策導(dǎo)向、房地產(chǎn)市場等因素,創(chuàng)造性提出“法人市場出清,資產(chǎn)市場蘇醒”的工作思路。在清算程序中妥善處置房地產(chǎn)項目資產(chǎn),由合格競買單位持續(xù)開發(fā),完成房地產(chǎn)項目續(xù)建及交付。
該公司在股東合作危機(jī)和資金缺口的“內(nèi)憂外患”中苦苦掙扎。2019年12月,該公司章程載明的營業(yè)期限屆滿,未能在期限內(nèi)自行結(jié)算,該公司日方股東向法院申請清算。
清算組通過招標(biāo)方式確定施工單位等維修機(jī)構(gòu),按戶出具維修改造評估、設(shè)計方案報告,施工單位進(jìn)場后,嚴(yán)格按照施工工藝和高規(guī)格安全標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行維修。
2020年4月14日,大連中院受理該公司清算案??傮w清算工作涉及清理債權(quán)債務(wù)、處理爛尾資產(chǎn)以及李阿姨家小區(qū)樓盤維修等工作。涉及一期樓盤和二期工程的上百名業(yè)主的民生難題終于有人管了!
針對這個難題,大連中院指導(dǎo)清算組在強(qiáng)制清算過程中做出了諸多嘗試,通過細(xì)分清算事項,分別對債權(quán)清償、房屋維修、資產(chǎn)處置等工作制定清算方案,解決不同種類債權(quán)的清償和各項清算事務(wù)。對于房屋維修,專門制定維修實(shí)施方案,全流程安排接收債權(quán)申報,債權(quán)審查確認(rèn),遴選設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位和造價大內(nèi),核定維修范圍等事務(wù)。
“這絕對是工程質(zhì)量問題,要不然不可能大家都漏雨。開發(fā)商必須負(fù)責(zé)維修并賠償我們的經(jīng)濟(jì)損失!”李阿姨在物業(yè)處發(fā)現(xiàn),前來反映問題的業(yè)主達(dá)到了上百戶。
該樓盤項目資產(chǎn)處置成功,數(shù)百名購房者的“交房夢”終現(xiàn)曙光。樓盤續(xù)建期間,大連中院時時關(guān)注進(jìn)展,協(xié)調(diào)住建局、稅務(wù)局、國家電網(wǎng)等單位支持續(xù)建工作。
經(jīng)清算組審核,478位業(yè)主債權(quán)人符合維修條件。涉及樓盤防水、保溫維修工程包括三個區(qū)域的室內(nèi)外維修工作,含兩棟多層、四棟小高層、十七棟別墅、兩棟高層、九棟超高層的外墻維修,維修面積約20萬平方米。
該樓盤項目價值巨大,市場潛在賣家有限,結(jié)合當(dāng)時房地產(chǎn)市場波動情況,變價處置難度很高,為確保數(shù)百名購房者的房屋順利交付,引入合格資產(chǎn)買受人是綜合解決本案重點(diǎn)問題的關(guān)鍵。對此,大連中院指導(dǎo)清算組,嚴(yán)格把控買受人資格“門檻”,提高競買條件和標(biāo)準(zhǔn),運(yùn)用穿透的思維方式,審查報名買受人綜合條件,從財務(wù)、管理、資質(zhì)、信譽(yù)等多方面全面了解競買人情況,確保由具備實(shí)力的誠信經(jīng)營者競得項目資產(chǎn)。2021年8月,該樓盤項目拍賣成交,成交價款已超過前次起拍價格。
大連中院立足審判職能,以生動的辦案實(shí)踐落實(shí)“保交樓”政策,變革思維認(rèn)識,將審理案件提升為維護(hù)權(quán)利,將案件重心由“清算企業(yè)”升格為“盤活項目”,通過深化府院聯(lián)動、院企聯(lián)動,帶動工作機(jī)制創(chuàng)新,全力推動樓盤續(xù)建,維護(hù)購房者權(quán)益,真正實(shí)現(xiàn)購房者、債權(quán)人、股東和新開發(fā)企業(yè)的多方共贏。
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