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近年來，傳統(tǒng)住宅物業(yè)管理市場增量空間日益緊縮，存量市場競爭白熱化，物業(yè)企業(yè)逐步減少對單一住宅業(yè)務(wù)的過度依賴，積極挖掘“非居”物業(yè)作為“第二增長曲線”。

從“非居”物管的在管面積來看，雅生活服務(wù)在管面積最大，達3.4億平方米，2023年中標中國移動全國多地項目、中海油天津分公司項目、中國鐵建臨港大廈等多個優(yōu)質(zhì)項目。雅生活服務(wù)、招商積余、永升服務(wù)在非居在管面積排行中位于前三位。

據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計，截至4月8日，在2023年已披露業(yè)績報的57家上市物企中，有22家同時披露住宅與“非居”的營收及在管面積。整體來看，上市物企“非居”物管營收增速為16.5%，領(lǐng)先住宅2.3個百分點。同時，22家上市物企住宅物管總營收為291.8億元，同比增長14.2%。“非居”基礎(chǔ)物管總營收為248.4億元，同比增長16.5%。

今年3月，據(jù)克而瑞物管監(jiān)測，第三方拓展規(guī)模前三的業(yè)態(tài)是學(xué)校、產(chǎn)業(yè)園、公建，合計占比超過六成，而住宅占比僅16.4%。其中，頭部企業(yè)拓展優(yōu)勢明顯，如雅生活僅3月在學(xué)校業(yè)態(tài)拓展規(guī)模就達133萬平方米，華潤萬象生活在產(chǎn)業(yè)園、公建領(lǐng)域單月拓展規(guī)模達到了319萬平方米、301萬平方米。

“鑒于當(dāng)前部分城市政府財政預(yù)算收緊，城市服務(wù)也會面臨階段性的調(diào)整，主要表現(xiàn)在增量項目增長趨緩、盈利壓力日益增大，城市類服務(wù)也需要企業(yè)更加注重精細化經(jīng)營?！睖珪猿垦a充說。

從盈利表現(xiàn)來看，9家披露城市服務(wù)毛利率的上市物企中，碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)、蘇新服務(wù)、榮萬家、康橋悅服務(wù)對應(yīng)的毛利率水平較高，但是呈現(xiàn)下降態(tài)勢，比如碧桂園服務(wù)的城市服務(wù)的業(yè)務(wù)毛利率從18.8%下降到了16.8%；萬物云、世茂服務(wù)、銀城生活服務(wù)、永升服務(wù)的城市服務(wù)毛利率水平相對相抵，但是較上年均有所提升，比如萬物云在城市服務(wù)的毛利率從8.2%上升到9.5%。

就上市物企“非居”物管營收來看，招商積余以73.1億元的營收居首。2023年，招商積余持續(xù)精耕金融業(yè)態(tài)，新簽?zāi)甓群贤~同比增長67%，高校賽道新簽?zāi)甓群贤~同比增長31%。其次，雅生活服務(wù)和卓越商企服務(wù)位居前二三位。

據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計，57家上市物企有15家進行了商業(yè)運營及管理數(shù)據(jù)披露，部分上市物企將商業(yè)運營單獨披露，部分以商業(yè)運營及物業(yè)管理同步披露。從營收表現(xiàn)來看，15家上市物企披露商業(yè)運營收入約116.3億元，同比增長約10.0%。商業(yè)運營占總營收比重為12.0%，較上年基本無變化。

相較于住宅物業(yè)，“非居”物業(yè)基礎(chǔ)物業(yè)費更高，且通過諸如商業(yè)運營、設(shè)施管理等服務(wù)能為企業(yè)帶來更為豐厚的附加收益。從“非居”物管分類來看，主要業(yè)態(tài)分為商業(yè)物業(yè)、寫字樓、公共物業(yè)、城市服務(wù)等。

BCK官方网站APP除了基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)外，越來越多的物企將目光瞄準了“非居”物管，包括商業(yè)及辦公大樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以及政府大樓、公共設(shè)施、醫(yī)院、學(xué)校等，城市服務(wù)也成為頭部物企“跑馬圈地”的新戰(zhàn)場。

不同物企在商業(yè)運營方面表現(xiàn)各異。其中，華潤萬象生活商業(yè)運營及物業(yè)管理實現(xiàn)營收51.7億元，遙遙領(lǐng)先。同時，以建發(fā)物業(yè)、招商積余為代表企業(yè)營收大幅增長。建發(fā)物業(yè)自2022年9月開展商業(yè)業(yè)務(wù)，已為21個商業(yè)項目提供服務(wù)，2023年實現(xiàn)營收0.7億元，同比增長188.4%。招商積余商業(yè)運營業(yè)務(wù)規(guī)模穩(wěn)步擴大，2023年營收增速為138.7%。截至2023年底，在管商業(yè)項目70個(含籌備項目)，管理面積397萬平方米。

在增速方面，18家物企城市服務(wù)收入同比增長6.1%，較2022年的44.9%增速有所放緩。其中，康橋悅生活、銀城生活服務(wù)、蘇新服務(wù)增速位列前三，增速分別為145.1%、85.3%、76.5%?？禈驉偵罟芾沓鞘蟹?wù)項目增加，帶來營收由2022年2650萬元增至6490萬元。

眾所周知，公建及城市服務(wù)市場容量超萬億，近年來，隨著此類需求不斷釋放，上市物企紛紛積極介入。據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計，截至目前，18家上市物企單獨披露了公建及城市服務(wù)收入，營收總額達到146.2億元，碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、雅生活服務(wù)占據(jù)前三位，公建及城市服務(wù)營收分別為48.8億元、26.2億元、13.9億元。

漸苒研究院首席研究員、物商云聯(lián)合創(chuàng)始人湯曉晨指出：“公建及城市服務(wù)一般以政府及相關(guān)單位為甲方，其盈利表現(xiàn)依賴于城市能級、政府預(yù)算，相對而言并不會有很高的毛利率。物企拓展公建及城市服務(wù)的一大動因是關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)交付趨緩，物企需要尋求更多增長點。恰好物企的集成服務(wù)能力與政府市政服務(wù)市場化需求契合，進而促成了城市服務(wù)領(lǐng)域的快速擴容?！?/p>

從盈利表現(xiàn)來看，新希望服務(wù)、華潤萬象生活表現(xiàn)較優(yōu)，毛利率分別為60.2%、58.4%。在增速方面，招商積余旗下招商商管通過專業(yè)的商業(yè)運營管理能力為商業(yè)項目提供全方位服務(wù)，2023年毛利率達44.1%，較2022年提升14.5個百分點。除此之外，華潤萬象生活、寶龍商業(yè)、正榮服務(wù)、星悅康旅毛利率較2022年均略有提升。碧桂園服務(wù)、越秀服務(wù)、遠洋服務(wù)、新希望服務(wù)商業(yè)運營毛利率則略有下滑。

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