其實在房地產(chǎn)業(yè)的話語體系中，“存量房產(chǎn)”的狹義理解，就是“二手房”。在過去兩年間，二手房市場一直存在“掛牌激增”等難題。

不過，土地供應(yīng)決定的主要是新增住房的數(shù)量、地段和類型。增量的“優(yōu)化”，關(guān)鍵在于數(shù)量與質(zhì)量，存量與增量之間的“平衡”。

根據(jù)貝殼平臺的最新數(shù)據(jù)，截至5月8日下午，北京二手房掛牌量約為14.2萬套，廣州約14.6萬套，深圳約4.77萬套，杭州約15.5萬套，合肥約11.06萬套?！氨澈笳凵涞膯栴}就是‘不好賣’?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴躍進說。

李宇嘉認為，“以舊換新”最大痛點是賣掉舊房，關(guān)鍵是激發(fā)二手房業(yè)主的動力?！罢叩某霭l(fā)點和落腳點就是真正從滿足業(yè)主住房消費升級的愿望，并從降低置換成本、置換周期，并能買到心儀的、優(yōu)惠新房等角度施策。”

开元平台南方日報記者梳理發(fā)現(xiàn)，從4月30日至今的10余天內(nèi)，北京、武漢、深圳、杭州、西安等重點城市先后出臺樓市新政，對原有調(diào)控政策進行優(yōu)化。其中杭州和西安都選擇在5月9日發(fā)布新政，均宣布全面取消住房限購措施。此前，成都和南京也剛剛宣布優(yōu)化購房政策。

“當前存量已經(jīng)是主體了，因為二手房掛牌量、交易量都比新房大，而且二手房去化周期遠比新房要大，熱點城市普遍在3年以上?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，當務(wù)之急是給海量的二手房庫存泄洪。

從有房住到住得好，中央政治局會議提出“對優(yōu)質(zhì)住房的新期待”，也彰顯了下一步房地產(chǎn)的路徑。李宇嘉認為，這個新期待，就是價格可負擔、區(qū)位好、配套好、品質(zhì)好的房源。

值得注意的是，此次中央政治局會議提出，要結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

不過，來自克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，受到五一假期影響，4月29日至5月5日，國內(nèi)14個重點監(jiān)測城市二手房成交面積65.9萬平方米，環(huán)比下降68%，同比下降65%。

李宇嘉將北京、深圳新政背后的規(guī)律總結(jié)為“小步快跑、留有余地、定向疏解”，他認為，新政不是單純?yōu)榱巳齑娑齑?，而是將存量消化與增量消化結(jié)合起來，與新市民、年輕人購房，融入城市和就業(yè)解決的新型城鎮(zhèn)化結(jié)合起來。

從去年至今，“三大工程”之一的保障房一直是新增住房的重點。此次政治局會議雖然并沒有提及“三大工程”，但提出了抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。李宇嘉認為，新模式的重點就是保障房建設(shè)。

根據(jù)中指研究院的統(tǒng)計，截至5月6日，全國已有超50城表態(tài)支持住房“以舊換新”，大致包括“開發(fā)商與中介合作，中介優(yōu)先售房”“國企平臺或開發(fā)商收購舊房，售房款用于購買指定新房”以及“發(fā)放換房補貼”等三種方式。

“對開發(fā)商來講，要把品質(zhì)好、性價比高的‘好房源’拿出來。不能把‘以舊換新’當作去庫存、去尾貨的機會。”李宇嘉指出，應(yīng)該讓“換新”的買家真正看到，要買的新房是能改善自己居住的好房子。

在中央政治局會議召開的同一天，自然資源部發(fā)布了《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》。強調(diào)了“以人定房，以房定地，統(tǒng)籌‘市場+保障’的住宅用地供應(yīng)安排”等要求。

在近期系列政策的加持下，剛剛過去的五一假期，樓市再度成為關(guān)注熱點。58安居客研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，五一期間百城二手房找房熱度指數(shù)為0.88，相比2023年同期增加109%。其中剛剛調(diào)整限購的北京，二手房找房熱度達到1.12，超過了2020年五一期間的水平。該機構(gòu)認為，由于房地產(chǎn)開發(fā)商存在不確定性，大量需求從新房轉(zhuǎn)向二手房。

除已經(jīng)出臺政策的鄭州、南京等熱點城市外，深圳、上海等城市最近也加入“以舊換新”的陣營中。另據(jù)媒體消息，廣州房協(xié)也在積極摸查開發(fā)商相關(guān)“以舊換新”的意向工作。

就在5月9日一天內(nèi)，杭州、西安先后宣布全面取消住房限購措施，與此同時，杭州提出了“掛牌后新購住房按揭首套認定”和“有房即可申請落戶”兩大政策，西安則提出支持房地產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)紀機構(gòu)、金融機構(gòu)合作建立“以舊換新”購房模式。梳理這杭州、西安購房政策的優(yōu)化過程不難發(fā)現(xiàn)，從部分區(qū)域放開到全面放開，兩座城市同樣遵循了因地制宜、小步快跑的方式。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜指出，“以舊換新”是盤活存量、消化庫存的有益嘗試，政策仍在探索階段，未來相關(guān)配套資金、統(tǒng)籌方式等仍待進一步完善。

值得注意的是，這份通知結(jié)合商品住宅去化周期，對不同城市提出了不同的要求。去化周期超過36個月的城市要暫停新增商品住宅用地出讓，下大力氣盤活存量。在18個月(不含)至36個月之間的城市則是“盤活多少、供應(yīng)多少”，動態(tài)確定新出讓商品住宅用地面積上限。

“‘統(tǒng)籌’是存量房的消化和增量住房的政策要結(jié)合起來考慮?！痹趪儡S進看來，此前在多個城市密集出臺的“以舊換新”，便體現(xiàn)了“統(tǒng)籌”，既消化存量二手房，又為新房庫存去化提供新的需求點。

嚴躍進則指出，一些高庫存的區(qū)域，除了控制后續(xù)土地供應(yīng)外，可以通過收購新房或土地項目，來充當保障房房源，“優(yōu)化增量住房其實是要求各地對新房的供應(yīng)要有新的思路?！?/p>

這也是繼北京之后，近期又一個一線城市對樓市政策進行優(yōu)化。而對比兩地新政不難看出，限購并非完全放開，而是遵循了“因區(qū)制宜”的思路。這也與中央政治局會議“繼續(xù)堅持因城施策”的要求相呼應(yīng)。

五一假期剛剛結(jié)束，深圳發(fā)布樓市新政，對住房限購政策進行了分區(qū)優(yōu)化。李宇嘉認為，深圳新政能夠釋放一部分被原有政策限制的需求，包括多胎家庭到外圍購置大戶型住宅、企業(yè)給人才買房、滿足非戶籍人口等。