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27日晚,澎湃新聞記者采訪了多位上海的房產(chǎn)銷售和中介人員。無一例外,新政出臺之后,他們所做的第一件事就是聯(lián)系手里積存的客戶資源,釋放政策帶來的吸引力。
實際上,疫情后,房價小漲一波后,這兩年又往下降。我們最近二手房的價格是挺低的,新政發(fā)布之前,有一個小區(qū)的小房型,成交價是近兩年從來沒有過的,這個價格對于剛需客戶來講,相當于已經(jīng)降到底價了。
新政涉及方方面面,有業(yè)內(nèi)人士表示遠超預期,并稱這一晚是“上海樓市不眠之夜”。如此大幅度的政策調(diào)整,會帶來怎樣的樓市熱度?房價會漲嗎?哪條政策最值得關(guān)注?有哪些人群會產(chǎn)生購房意愿的變化?
在上海的房地產(chǎn)市場,很多剛需客戶其實還是持幣待購,在做觀望。那么現(xiàn)在無論從利率方面,還是首付比例方面,整個政策其實都在歷史最劃算的一個范圍,所以現(xiàn)在買房還是比較恰當?shù)臅r機。
新政力度之大,即使同在業(yè)內(nèi)也會抓到不一樣的關(guān)注點。他們有人在意多孩家庭的購買意愿,有人覺得非滬籍單身的剛需人群會抓緊上車,也有人覺得離婚和贈與的政策變化帶來了新的可能。
金沙体育官网登录入口5月27日晚,上海出臺一系列房產(chǎn)新政。首套房首付比例降至20%,非滬籍居民購房社保年限縮短,非滬籍單身可購外環(huán)內(nèi)二手房,離異購房合并計算住房套數(shù)規(guī)定取消,二孩及以上家庭可增購一套住房……
剛才政策出來之后這會時間,我們做的一個新房項目,有四五個客戶就直接付定金了。像這些客戶,貸款利率的調(diào)整和限購的放開,是影響決策的兩個主要因素。
我是2013年6月進入房地產(chǎn)行業(yè)的,目前自己創(chuàng)業(yè),在位于寶山區(qū)的思信好房做店長,新房二手房業(yè)務(wù)都做,二手房做得更多一點。
不過,哪怕首付款降低,但是貸那么多款杠桿還是很高,如果碰到一些公司裁員、收入不穩(wěn)定的話,包袱還是會比較重,很多人可能也還要再觀望下。房價會不會漲我也不好說,大漲我個人覺得不會吧。
目前政策有一個不太確定的點就是,外環(huán)內(nèi)二手房的放開限購是針對于外環(huán)到中環(huán)之間,還是說包含內(nèi)環(huán)和中環(huán)。非滬籍單身能夠在外環(huán)內(nèi)買二手房,會讓二手房變得更有吸引力。
上海會不會像其他城市那樣全面取消限購?我們想還是不太可能,現(xiàn)在這樣已經(jīng)很好了,新政的力度已然非常大。但我們還在討論一個點,那就是,住房增值稅征免年限有沒有可能從5年再降為2年?我想那樣的話,房產(chǎn)的流通還可以更快。
說實話之前也有想過會有利好的政策,但是什么時候出不知道。晚6點政策發(fā)布之后,我們就開會給銷售人員做政策解讀,講它的利好,然后讓大家去聯(lián)系客戶,去一對一地做政策宣講,再根據(jù)客戶的具體需求去推薦房子,看能不能約他們?nèi)タ捶俊?/p>
我想對于小房子,尤其外環(huán)外總價不高的,可能會賣得比較快,因為在上海的外省市人士還是很多的,社保滿三年,把原先租房子的租金再貼上一些還月供,就能買房解決孩子的上學問題。
新政最大的一個變化,我覺得是取消了離異購房合并計算住房套數(shù)的規(guī)定,且已贈與住房不再計入贈與人擁有住房套數(shù)。這也是放開了一個口子。對一些房子比較多的人來說,也是變相地放開了一部分限購。當然這需要一個階段,市場才會體現(xiàn)出成交量的激增。
新政出了,那么我們會根據(jù)之前了解的客戶情況,聯(lián)系一些之前因為社保差一年半年沒有購房資格的,或者是首付有一些缺口的、擔心月供的,新政出來之后其實他們也是可以過來買的。今天晚上我這邊新政出臺之后有認購意愿的,大概就有將近十個客戶。
今天也有著急賣房的業(yè)主聯(lián)系我們,把價格又調(diào)低十萬,想趁著這波行情趕緊出手。但市場上那些不著急的房東,價格掛得還是會比較高。也有人看到新政之后覺得自己價格定低了,想再掛高一些。三類情況都有,對于二手房來說,市場是一部分因素,但關(guān)鍵的決定性因素,還是在于每個房東的具體情況。
新政出來后,我第一時間打了銀行電話和公積金客服電話做確認,各種渠道情況都落實一下,后來看到“上海發(fā)布”發(fā)了,又仔細把政策都看了下來,下一步就是解讀和研究政策。
相對一致的看法是,新政對于剛需人群的影響會比較大,但市場究竟如何反應(yīng),還需要一定的時間來觀察。在這個忙碌的時刻,他們從自己的所見所感之中,隱隱看到上海樓市升溫的苗頭。以下是他們的自述。
接下來這個月肯定會有一波行情,到六月底之前可以看看市場怎么樣。我個人判斷來說,和前一個月相比,整個上海二手房市場的成交量上漲20%應(yīng)該沒問題。
總的來看,限購的放開還是能增加很多購房需求,以前外地人要五年社保,單身還買不了房,現(xiàn)在能買了肯定很多有購房剛需的人想往市中心跑,哪怕買個老破小,最起碼也在市中心有套自己的房子。
新政對于新房和二手房的價差,直接影響不大,但是新政刺激了買房需求,增多了買房的人數(shù),可能有些新樓盤短時間內(nèi)會把原有的優(yōu)惠取消,或者把付款周期收緊。
從貸款利率、個人公積金、限購等方面來看,新政都是非常利好的。這兩年房地產(chǎn)市場是不太景氣,但這個新政出來,我估計最近,至少到六月底,成交量應(yīng)該不會差,上海的房產(chǎn)成交量肯定會上浮。
也會有一些客戶主動來聯(lián)系,比如正在準備買房的,擔心這個政策出來之后,房價會不會上漲。也有客戶收到我們發(fā)過去的新政之后,覺得房價還會再往下走。目前來講,我覺得短期內(nèi)房價應(yīng)該比較穩(wěn)定,不會有太大的變化。
今年1月30日,上海優(yōu)化住房限購政策,允許符合條件的單身非本市戶籍居民在外環(huán)以外區(qū)域(崇明區(qū)除外)購房;5月1日,又實施了多子女家庭住房公積金支持政策等。但實話說,我們當時覺得這些政策還是沒有起到太大的刺激作用。后來成都、杭州等地逐步取消住房限購政策,我們就在想,上海會不會還有“大動作”?
整體上會有一個緩沖期,如果市場反響大的話,應(yīng)該會體現(xiàn)在半個月到一個月之后。而且現(xiàn)在政策剛落地,銀行各方面的細則還沒出來,大家也需要一個解讀政策的時間。市場反應(yīng)要再等等,看接下來這個月的成交量情況。
我們也打算要給客人打電話聯(lián)系了,包括一些單身非滬籍的客戶,之前只能買到郊區(qū),現(xiàn)在我們要問問他們往市區(qū)里有沒有意向;家有二寶三寶的,也會聯(lián)系一下;包括現(xiàn)在商業(yè)性個人住房貸款利率也蠻低,首付款也降低很多,可能會吸引一些客戶。本來周一是我們的休息日,現(xiàn)在馬上就開始忙起來了。
從整個政策面來看,非滬籍單身可以在上海的外環(huán)內(nèi)買二手房,會促進整個市中心區(qū)域二手房的成交。貸款額度和利率的調(diào)整,也使得貸款這部分的壓力降了很多,其實是極大地推動整個房地產(chǎn)市場的活躍度,也會增加一些購房的客戶存量。
(27日)九點才吃晚飯,晚上十點多還要開會,最近都挺忙的。我們項目目前整體的來訪量其實蠻多,有將近2000組。今天是周一,我們本來也會趁晚上的時間再回訪一些來看房的客戶。
首套房的首付比例調(diào)整到20%,對于很剛需的客戶會有作用,但是對于整體面上的影響不會特別大,很多客戶貸款都不會把杠桿拉得很滿。但是有一些客戶想在上海置業(yè),或者有買婚房的需求,就會急著上車,手上預算可能就是差首付,貸款后續(xù)能夠承擔,新政對于這類比較集中的小部分人群會有一定促進作用。
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